農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸誰
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償應(yīng)歸誰
案情介紹
羅先生家在南匯區(qū)某鎮(zhèn)某村，和羅先生的叔叔一家原先是隔壁鄰居，后來因為羅先生的叔叔做生意掙了點錢，在鎮(zhèn)上購買了商品房，家里的房子要處理掉，正好羅先生的父親想買下來，所以1997年羅先生的父親從羅先生的叔叔處購買了一處宅基地及上面的房屋，但是由于羅先生的父親和叔叔是親兄弟，所以也就沒有留下任何憑據(jù)，老兄弟兩個商量的一下，房價8萬，三年付清，房屋隨即就交給羅先生父親一家了，兩處房子一處羅先生父母住，一處羅先生一家住，十多年來相安無事，兄弟二人走的也很親熱。2008年聽聞要拆遷了，這是大家盼了多少年的好事情，可以改善居住環(huán)境了，這是大家夢寐以求的事情，而且都聽說補(bǔ)償不低的，這讓羅先生一家更是高興，他們把這事也跟羅先生的叔叔講了，羅先生的叔叔也挺為他們高興的，滿口答應(yīng)如果將來要辦啥手續(xù)，說句話就行，聽了這話羅先生的父親就更放心了。2008年8月份，村里面開始有動遷公司的人進(jìn)來了，問到他們家的時候，把情況跟動遷公司的人講了一下，動遷公司的人說“我們是看宅基地證的，證上登記的是誰我們跟誰簽協(xié)議，至于你們錢怎么分我們不管。”動遷公司的人還談到，羅先生的嬸嬸找過動遷公司了，說這房子是他們家的，補(bǔ)償要歸他們家。羅先生的父親聽后馬上打電話找羅先生的叔叔，沒想到得到的答復(fù)是，這事他管不了，還是讓他找他老婆談，羅先生一家馬上意識到問題的嚴(yán)重性，這套房子補(bǔ)償大概有一百萬，可能羅先生的叔叔想動腦筋了。羅先生意識到問題的嚴(yán)重性后，開了一個小型家庭會議，研究怎么處理。研究下來的結(jié)果是這筆錢該怎么分沒有把握還是先找律師咨詢一下。2008年9月21日，羅先生找到了我們，我約羅先生在律師事務(wù)所當(dāng)面談了一下，了解了大概的情況后，我提出了一個非常重要的問題，錢怎么分是第二重要的問題，錢的分法有法院依法分割，該多少是多少問題不大，第一重要的問題是怎么證明房子是買的，而不是借得或者租的，不然就會出大問題。羅先生說“應(yīng)該不會吧，我們都住了十多年了，這事村里人都知道，他們不會耍賴的”，我跟羅先生講“這個問題肯定會有的，不然她們也不會到動遷組說房子是他們的”，羅先生一家這才意識到更嚴(yán)重的問題在這里，因為是親兄弟所以什么手續(xù)都沒有，然后我提出了一個方案，第一羅先生一家找他叔叔一家談一次這個問題如何處理，然后通過錄音的方式保留證據(jù)，以備不時之需，第二羅先生找一下村委會開具證明幫助證明一下。第三發(fā)動隔壁的鄉(xiāng)親和同時是兩家親戚的人，幫忙證明一下，并且開庭時能夠到庭旁聽。那么這個問題就容易解決了，后面涉及到的法律問題由律師來解決。隨后我們與羅先生建立了委托關(guān)系，開始介入案件的調(diào)查和處理。
2008年11月初，動遷協(xié)議簽掉了，總補(bǔ)償金額為100萬元整，不包括低價購房補(bǔ)貼，經(jīng)過幾次協(xié)商，羅先生的叔叔只答應(yīng)給羅先生一家30萬元，羅先生一家當(dāng)然沒有答應(yīng)，不得已本案訴訟到了南匯區(qū)人民法院(訴訟中南匯區(qū)并入到浦東新區(qū))。
庭審紀(jì)實
2009年6月18日本案在上海市南匯區(qū)人民法院開庭審理，在庭審中我方稱：1997年雙方經(jīng)過協(xié)商將系爭房屋作價8萬轉(zhuǎn)讓給原告，隨后原告一直在該房屋內(nèi)居住和使用，按照法律規(guī)定農(nóng)村集體土地上的房屋可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓行為是有效的，而且根據(jù)地隨房走的原則，房屋轉(zhuǎn)讓，占用范圍內(nèi)的土地一并轉(zhuǎn)讓，因此作為受讓人的原告理應(yīng)享受所有房屋動遷安置補(bǔ)償款，因此訴請法院依法判令被告支付動遷款100萬元。
被告則辯稱：系爭房屋并非被告轉(zhuǎn)讓給原告，而是被告出租給原告使用的，一共租賃了10年，租金共計8萬元，雙方?jīng)]有訂立租賃合同，現(xiàn)在房屋拆遷理應(yīng)將所有動遷款支付給被告，而不應(yīng)當(dāng)支付給原告。
庭審中原告提供了錄音證據(jù)、村委會的證明，以及鄉(xiāng)親的證人證言。法庭對于上述證據(jù)一一予以核實。
本案經(jīng)過三次庭審，法院最終判令買賣行為合法有效，100萬動遷款歸原告所有。
上海君拓律師事務(wù)所焦春偉律師代理意見：
一、本案被告將系爭房屋出售給原告一家的事實是非常清楚而且毋庸置疑的。
1、該房屋自1997年就交付給原告一家使用的事實是清楚的，這一點被告也無法否認(rèn)，從1997年至今已經(jīng)超過12年了，這12年中是原告一家對該房屋進(jìn)行的裝修維護(hù)，也是原告一家在該房屋內(nèi)居住使用。
2、8萬多元的購房款早已經(jīng)支付給了被告，只是由于原告和被告的這樣親戚關(guān)系，所以當(dāng)初才沒有留下簽字的字據(jù)。但是這節(jié)事實是存在的，而且有錄音為證。
3、原告和被告的房屋買賣行為，整個某村民都是清楚的，而且該村村民委員會也是非常清楚的，因此才肯在證明上蓋章確認(rèn)，原告認(rèn)為村委作為村集體的管理部門，其出具的證明是當(dāng)然有效的，當(dāng)然原告也希望法官能夠到居委會到村里面去調(diào)查，去核實。
4、所謂租借一說不合常理，先不論原告提供的錄音中被告多次提到了將房屋出售給原告的事實，單就租借一事本就不符合常理，原告自己有房子住，而且原告一家足夠居住，因此不會再租其他人的房屋，而且十年8萬元，也是不可能，因為1997年的房價鎮(zhèn)上的商品房也不過就是7到8萬的樣子，甚至更低，原告不可能每年花8000元租一套農(nóng)村的房子，這顯然不符合邏輯。
5、租借一說顯然是被告在此顛倒是非，顯然是被告被利益沖昏頭腦，向法庭做出的虛假陳述，房屋買賣一事不僅原告被告清楚，整個村的人都清楚，本場訴訟整個村甚至外村的人都在關(guān)注，如果被告依靠編造事實而獲取不合法的利益，原告相信被告如何面對鄉(xiāng)里相親。
原告始終認(rèn)為，應(yīng)該還原事實真相，如果事實沒有辦法查清，那么公證的判決就無從談起。
二、原告和被告之間的買賣協(xié)議是否成立是否有效。
這個問題也是無法回避的問題，因為這直接關(guān)系到動遷款的分割。原告對這個問題的觀點是協(xié)議依法成立并且有效。
1、房屋買賣合同是成立的。《合同法》第37條明確規(guī)定“應(yīng)當(dāng)采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行了主要合同義務(wù)，對方接受的，該合同成立”這個條款再明白不過的說明了盡管本案中原告和被告沒有簽訂書面的協(xié)議，但是由于雙方的合同義務(wù)都已經(jīng)履行完畢，而且雙方均已經(jīng)接受，因此房屋買賣協(xié)議是依法成立的。
2、房屋買賣合同是有效的。本案房屋交易的標(biāo)的是宅基地上的房屋，有其特殊性，國家對于宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，但是需要特別的強(qiáng)調(diào)的是法律并沒有禁止宅基地買賣，沒有任何一條法律規(guī)定宅基房屋禁止買賣，只不過法律對于宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制，要求房屋的購買方和出售方均應(yīng)當(dāng)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因為宅基地是不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外流轉(zhuǎn)的。
對于這一點可以從一下法律規(guī)定中的到明確的答復(fù)
《土地法管理法》第62條規(guī)定中明確“農(nóng)村村民出賣出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)”，該規(guī)定明確了農(nóng)村村民可以出賣宅基地房屋的事實。
《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”
《物權(quán)法》第155條規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記”
上述物權(quán)法的規(guī)定也同樣明確了一個事實就是法律并沒有禁止宅基地房屋的轉(zhuǎn)讓，而最高人民法院物權(quán)法研究小組主編的《物權(quán)法》條文理解與適用的461頁明確對于宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的有效性。
更對本案合同有效性給出明確答復(fù)的是
上海市高級人民法院滬高法2004第4號文件第一條就規(guī)定了“對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效”。原告認(rèn)為這些意見足以能夠說明一個問題原告和被告之間的房屋買賣行為是合法有效的，是不為法律禁止的。
而合法有效的房屋交易行為只能帶來一個后果就是房屋和宅基地的使用權(quán)發(fā)生了變更，由出售方變更為買受方。
三、系爭房屋所有的動遷款包括宅基地的動遷款均應(yīng)該由原告享有。
1、剛才原告多方面論述了本案系爭房屋買賣行為合法有效，主要是說明一個問題，合法的買賣行為土地和房屋是不可分的，有誰聽說過正常的房屋買賣僅買了房屋而沒有買土地，我們國家規(guī)定地隨房走，或者房隨地走，房屋買賣行為有效，那么土地當(dāng)然也屬于買受方這是非常明白的道理。否則那買賣行為的有效性體現(xiàn)在哪里
2、所謂的房地分開補(bǔ)償是針對房屋買賣無效案件的處理原則，比如農(nóng)村的房屋出售給城鎮(zhèn)居民，這種明顯是違法的，針對這種情況才會出現(xiàn)宅基地和房屋分開補(bǔ)償?shù)那樾危?dāng)然即便是這樣也并非是宅基地補(bǔ)償給出售人，房屋補(bǔ)償給買受人，而是尊重基本的誠信原則考慮購房者重新購買的合理支出，照顧保護(hù)雙方的利益，合理確定買受人和出售人的比例為7比3，依然是買受人占有更大的分割比例，如果本案中法官判決宅基地補(bǔ)償歸被告，其他歸原告，那么核算出來的結(jié)果是原告獲得的補(bǔ)償還不到5成，這樣就變成原告獲得的補(bǔ)償還不如城鎮(zhèn)居民購買宅基地房屋獲得的補(bǔ)償多，請問這合法嗎，合理嗎
3、原告在系爭房屋動遷中獲得的補(bǔ)償與本案無關(guān)。
首先，454-2號房屋是出售給了城鎮(zhèn)居民，與本案情況有著截然不同的情況，而且雙方是自愿協(xié)商解決的，動遷款的分割并非拘泥于房屋和土地的補(bǔ)償，而是自愿平等協(xié)商得出的結(jié)果，不管哪一方拿多少錢都不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因為是自愿的。
其次，認(rèn)定原告和被告房屋買賣行為有效就會造成原告擁有兩塊宅基地的說法是錯誤的，一方面法律并沒有規(guī)定如果買賣的結(jié)果是兩塊宅基地那么買賣就是無效的，另一方面原告家中也不會出現(xiàn)兩塊宅基地的結(jié)果，因為原告原先的宅基地是在80年代初分配的，當(dāng)時原告的兩個女兒都沒有成家，現(xiàn)在兩個女兒都成家了，都需要土地建房，而且他們的戶口也都在本集體經(jīng)濟(jì)組織，所以以兩塊宅基地不符合政策為由否定買賣的效力是沒有法律依據(jù)的。
事實情況是由于繼承、流轉(zhuǎn)、分家的原因?qū)е乱患覔碛袃蓧K宅基地的情況非常多，如果一戶人家不允許有兩處宅基地是不是多出來的就收歸國家所有了呢，是不是動遷了就可以不給補(bǔ)償了呢，當(dāng)然不是，上海還有中國范圍內(nèi)至今還沒有說出現(xiàn)過因為一家擁有兩處宅基地所以就收歸國有的情況，既然允許這種情況存在，那么兩處宅基地拆遷補(bǔ)償都應(yīng)該給宅基地的合法使用人。
四、將所有動遷款支付給原告并不損害被告的權(quán)益。
該宅基地被告已經(jīng)出售給了原告，那么出售后被告就不應(yīng)當(dāng)享有該房屋的任何權(quán)利，也沒有任何居住和使用權(quán)，那么拆遷安置也就不應(yīng)該再安置一個對于被拆遷房屋沒有任何權(quán)利的人，對于失去宅基產(chǎn)生后果，被告應(yīng)該有充分的預(yù)計，房屋賣出后當(dāng)然不能再享受任何權(quán)利。
本案是一起非常典型的農(nóng)村房屋買賣后動遷的案例，類似情況非常多，也很有代表性，原告就此也聯(lián)系了多家媒體，他們都愿意對本案進(jìn)行跟蹤報道，原告希望通過本案的審理給類似的案件處理確定一個標(biāo)準(zhǔn)。
此致