地產行業(yè)進入“黑鐵時代”，大量的地產企業(yè)暴雷，事實證明原有的開發(fā)模式已不再適應當下的市場環(huán)境，地產企業(yè)也開始反思，從杠桿紅利向管理紅利要效益。
做為地產企業(yè)非常重要的部門之一，成本管理也面對新的變局，從管理理念、管理方法和管理心態(tài)方面均需要做出調整
本文就結合當下市場變革跟大家聊一聊成本管理在面對變革時需要做哪些調整
01 成本管理理念的調整
在地產行業(yè)轉向防守模式與縮表出清的背景下，控成本、降本增效已做為各家房企最最重要的課題，降本和增效是相輔相成的，降本是為了提效，而提效也能降低成本
而想要降本增效，需要成本人調整管理理念，從造價管理提升到成本管理，最終實現(xiàn)全成本管理
全成本管理只是一個概念，又可以從狹義和廣義兩個維度來解釋
1. 狹義層面的全成本管理
很多企業(yè)在談全成本，指的是項目從投資到后坪全過程的成本管理，實際上就是傳統(tǒng)的地產企業(yè)成本管理，只是換了個說法而已
2. 廣義層面的全成本管理
廣義層面的全成本管理是三全成本管理，全成本、全周期、全員成本
2.1 全成本
全成本是針對成本管理的范疇而言的，除了地產成本人傳統(tǒng)管理的開發(fā)成本外，還包含一級開發(fā)成本（如有，一二級聯(lián)動的項目一級成本實際相當于土地成本）、二級開發(fā)成本、管理費、營銷費、財務費等等，總之就是公司涉及到的花錢的內容都在管理范圍內
2.2 全周期
全周期是指成本管理貫穿于整個公司運營，整個項目開發(fā)的全流程中
2.3 全員成本
全員成本是指成本管理不僅僅是成本部門一個部門的事情，成本部門應該做為統(tǒng)籌部門，具體的成本模塊應該由相關部門自行制定成本管控辦法、流程、目標。比如設計費用、技術指標等管理對應設計部門；營銷費管理對應營銷部門、管理費用對應人資行政部門；財務費用對應財務管理部門等
3. 全成本管理方法
全成本管理的內容很多，這里簡單講一下全成本管理的思路
3.1 全成本管理難的原因分析
一般企業(yè)全成本管理很難推動，主要有三方面因素
3.1.1 授權不夠
要推動全成本管理，需要牽頭部門有足夠的推動力，不能只是喊口號讓成本部門把全成本管起來，要知道成本部門只是眾多職能部門中的一個，如果沒有足夠的授權，僅憑成本部門的力量是不足以推動的
全成本管理的推進一定要上升到公司層面的管理要求，建議成立以老板為組長的領導小組，同時成立以成本負責人為組長的工作小組，以保證全成本管理的有效推進
3.1.2 信息局限
由于信息權限問題，很多信息是有保密要求的，這也造成了“黑箱效應”，各相關職能之間的信息不交圈，給管理帶來的巨大的難度，比如管理費用，很多公司營銷部門、成本部門、財務部門各自做賬，往往三個部門根據自己的信息統(tǒng)計的營銷費用不一樣
3.1.3 信息不交圈
信息不交圈跟上一條有些類似，不少公司不同職能對對應成本的理解各不相同，也造成在管理上的口徑不一致，能管好這些成本才怪，比如某企業(yè)在統(tǒng)計管理費時，費率高達7%，在詳細分析時發(fā)現(xiàn)，人資行政部門理解的很多營銷費的內容也放在了管理費中，造成費率虛高，而人資行政部門的費用口徑又不愿意跟其他職能溝通，造成數(shù)據統(tǒng)計失真，更談不上有效管理了
3.2 全成本管理的思路
上面簡要分析了全成本管理推行難的原因，那到底該如何開展工作呢？一般可以通過以下幾步實現(xiàn)
① 統(tǒng)一口徑
成本部門應該牽頭財務、營銷、行政等各相關職能梳理費用科目，并明確各項費用的歸屬及分攤規(guī)則，需要注意的是，費用科目應該與財務科目保持一致性
② 行業(yè)對標
要做好全成本管理，首先要明確自己企業(yè)的成本管理在行業(yè)內的水平，選擇跟自己公司規(guī)模、開發(fā)模式、企業(yè)性質等比較相近的標桿企業(yè)做為對標對象，對標分析出自己公司各項成本的真實水平，并分析差異背后的原因（這是最重要的一步，只有分析清楚原因才能有的放矢的進行提升）
③ 設定目標
對標完成就會形成明確的目標，比如自己公司高層的開發(fā)成本為3500元/m2，而標桿企業(yè)的是3000元/m2，那么可以將開發(fā)成本的目標確定為3000元/m2；再如標桿企業(yè)管理費率為3%，而自己公司管理費率現(xiàn)狀是5%，那么提升目標就是下浮2%
④ 簽訂責任書
將所有的成本分解到相關部門，可以理解為全成本的責任成本分解，并與相關職能、各分公司、各項目簽訂責任書，并與績效掛鉤，以保障最終成果落地
⑤ 過程跟蹤反饋
只定目標是不夠的，還要分解出達到目標的管理動作以及工作計劃，由成本部門逐月跟蹤各單位的執(zhí)行情況，并及時發(fā)出提示、預警和跳閘警報
⑥ 組織保障
全成本管控肯定是公司層面的工作，為了保證工作順利推進，需要形成一把手掛帥的領導小組，和主要管理人員組成的工作小組
總之，全成本管理是在這個地產寒冬中成本管理必須的理念轉變
02 成本管理方式的調整
地產開發(fā)的邏輯變了，不再是一味的高周轉，用足金融杠桿的開發(fā)模式，而是轉為更加注重開發(fā)建設本身的模式，在開發(fā)模式變化的同時，成本人遇到了以前所沒有的管理問題，如果不及時調整管理方式，肯定會出現(xiàn)問題
1. 需方市場早已不再
這兩年暴雷的房企越來越多，也造成越來越多的供應商在尋求合作時愈發(fā)謹慎；相對的，地產企業(yè)也會有招標采購越來越難的感受，不僅是可選擇的范圍更少（不少施工企業(yè)隨著這波房企暴雷，也躺平了不少），合作條件也預存了更多的保險系數(shù)
這就要求房企成本在確定供應商的時候，不能一味的追求低價，要把自己的工作做的更加扎實，選擇合理低價。
同時，成本人也要慢慢開始適應更加市場化，更加公平的合同約定，以前慣用的霸王條款越來越沒有市場，即便簽訂了霸王條款，一旦施工企業(yè)虧損，也一定會索賠或影響進度的
2. 不得不提前的招標
裝配式已成為現(xiàn)在新項目獲取的必要條件，一旦確定需要做裝配式，那么就需要在開發(fā)初期就要進行構建設計以及預埋施工，因而很多招標順序也發(fā)生了改變
比如門窗的招標，以前在主體結構完成后再招標也不遲，但現(xiàn)在需要在項目開發(fā)初期就要確定門窗單位以配合裝配式構建的設計以及預埋，但這就出現(xiàn)一個問題，供應商確定距離批量施工時間跨度很長，定標期價格與批量施工期的市場價格差異會很大，如果在招標時考慮不周，那么批量進場時肯定會出現(xiàn)索賠或扯皮的事情
因而成本人不能還局限于自己過往的工作經驗，而應該根據市場、政策等的變化靈活的調整成本管理方式
03 成本管理心態(tài)的調整
成本管理理念、成本管理方式的調整和落地，如果沒有及時的成本管理心態(tài)調整是很難落地的
1. 全成本管理的心態(tài)
成本管理發(fā)展到今天經歷了成本核算階段、成本管理階段要逐步進入成本價值創(chuàng)造的階段，在這個階段成本人不能陷入自己的一畝三分地
很多成本人把算對工程量，把做好一份認質認價、把跟供應商談判談下來幾萬幾十萬做為己任，為次樂而不疲，缺乏成本管理的視角，可以說，做為地產企業(yè)的成本管理者，僅會造價管理是一個不合格的地產成本人，一定要快速轉入成本管理，還要往全成本管理方面靠攏
2. 認清現(xiàn)實
心態(tài)調整的另外一個方面是跟行業(yè)現(xiàn)狀相關的
暴雷的地產企業(yè)越來越多，即便尚未躺平的地產企業(yè)也在通過裁員等手段提升人均效能，最直觀的現(xiàn)象就是市場上尋找工作機會的成本人才越來越多，最直白的表達就是，每個人都不是不可或缺的，企業(yè)有太多的可以選擇的對象
很多成本人（其實也不僅僅是成本人）遲遲認不清現(xiàn)實，要么覺得自己造價業(yè)務扎實，要么覺得自己司齡長等等，在遇到崗位調整或工作分工調整的時候，想的更多的是工作地點遠近（我認識的一位成本朋友僅僅是由于在同一個城市不同的項目間調整，擬調整的項目離住處比原來的項目遠點就鬧情緒，消極工作），是平調還是降級等問題，沒有認清自己的真實水平
對于地產人來說，在現(xiàn)在的市場中，能夠有工作崗位已經是非常幸運的了。
身邊降職降薪尋求工作的例子太多了；
我的一位朋友其任職的公司是千億標桿房企，他在這家企業(yè)任副總裁，但隨著企業(yè)的暴雷，最后不得不去到另外一家企業(yè)的區(qū)域任職
還有一位朋友也是在集團任副總裁，分管成本招采，也是由于企業(yè)暴雷，遲遲無法找到合適的工作機會，最終去到一家不到千億規(guī)模的企業(yè)任成本總經理，薪酬也降低了一半還多
這些地產大佬們尚且如此，更不用提成本管理水平一般的成本人了
如果自己真的水平很高，倒是可以跟公司battle一下，如果自己本身水平有限，還一味的以工作地點這樣的問題進行糾結，被替換是早晚的事情
3. 沒有誰是不可缺少的
在今年的地產企業(yè)組織架構調整中，筆者嗅到了一絲不同尋常的味道
年初某房地產國企集團職能架構調整，很明確的一點是原來的成本管理部取消
這幾個月又有一家標桿房企職能架構調整，成本管理部門不復存在
雖然只是少數(shù)企業(yè)的調整，但是否意味著將來越來越多的企業(yè)會采用這一模式
對于成本人來說，不但要提升管理水平，同時要及時的開始跨職能的發(fā)展，不然真的會想以前看到的一條新聞報道的，某高速公路收費員，在高速不再收費后痛哭流涕，說出自己除了告訴收費別的什么都不會的感慨
04 結語
地產還是那個行業(yè)，地產已不是原來的地產
地產新時代，對成本管理，對成本人都提出了更高的要求，成本人也應該順勢而為，及時的調整理念、方式以及心態(tài)，以順應時代的需求