隨著國際金融危機(jī)的蔓延，全球經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，我國的房地產(chǎn)業(yè)也受到了較大的影響。當(dāng)前，商品房交易市場持續(xù)低迷，退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮紛紛席卷房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量迅速攀升。
近日，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于在當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），以積極應(yīng)對國際金融危機(jī)、保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)糾紛案件高發(fā)
房地產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和綜合國力的增強(qiáng)。受金融危機(jī)影響，我國商品房交易市場持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量迅速攀升。2008年，各級(jí)人民法院共審結(jié)房地產(chǎn)民事案件118564起，審結(jié)案件數(shù)量同比增加11.93％。今年1月至6月，各級(jí)人民法院共受理房地產(chǎn)民事案件67294起，受理案件數(shù)量同比增加10.58%.在房地產(chǎn)糾紛案件大幅增加的同時(shí)，復(fù)雜案件數(shù)量顯著增加，出現(xiàn)了許多新情況和新問題。
近一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地出讓金、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，業(yè)主拖欠工程款，承包單位拖欠勞務(wù)費(fèi)、材料款、設(shè)備租賃費(fèi)等案件時(shí)有發(fā)生。受金融危機(jī)影響，商品房價(jià)格嚴(yán)重下挫，商品房買賣合同糾紛案件也大幅增加。
不僅如此，施工企業(yè)也受到了沖擊。受金融危機(jī)影響，建設(shè)工程投資規(guī)?？s小，建筑市場競爭加劇。業(yè)主抓住施工企業(yè)急于承攬工程的心理，要求施工企業(yè)簽訂與中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容不相符的黑合同，嚴(yán)重?cái)_亂了建筑市場的正常秩序。
為解決這些問題，最高人民法院先后出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》和《關(guān)于在當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》，以指導(dǎo)房地產(chǎn)民事審判工作。
認(rèn)定黑合同無效
加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度是國家應(yīng)對國際金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)振興措施之一。通過審理建設(shè)工程案件規(guī)范建筑市場秩序、為國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目營造公平有序的市場競爭環(huán)境是司法機(jī)關(guān)的職責(zé)。因此，《指導(dǎo)意見》要求，人民法院要加大對《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的執(zhí)法力度，嚴(yán)格依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，準(zhǔn)確把握認(rèn)定黑合同的標(biāo)準(zhǔn)。對與中標(biāo)合同金額、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不相符的黑合同，人民法院要依法認(rèn)定其無效；對當(dāng)事人雙方協(xié)商的變更條款，人民法院要依法認(rèn)定其有效。要結(jié)合國家政策，依法審理涉及國家重大工程、重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程施工合同糾紛案件。要慎用財(cái)產(chǎn)保全措施，盡可能加快案件審理速度，為重點(diǎn)工程按期完工提供司法保障。
避免發(fā)生連鎖糾紛案件
目前，很多業(yè)主資金不足，拖欠工程款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，引發(fā)了一系列發(fā)包人拖欠承包商工程款、承包商拖欠勞務(wù)隊(duì)勞務(wù)費(fèi)的連鎖糾紛案件。連鎖案件的審理涉及眾多相關(guān)單位的利益，關(guān)系到不同企業(yè)的生存發(fā)展，處理不當(dāng)會(huì)激起不同利益主體之間的矛盾，有可能引發(fā)群體事件。
《指導(dǎo)意見》要求，人民法院在審理因房地產(chǎn)企業(yè)資金困難引發(fā)的連鎖糾紛案件時(shí)，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益，加大調(diào)解力度，力爭通過盤活現(xiàn)有存量資金實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人雙贏。如調(diào)解不成功，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據(jù)當(dāng)事人的償付能力確定還款期限和還款方式，盡量避免連鎖糾紛引發(fā)群體事件。
合理調(diào)解購房合同糾紛
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)通過廣告宣傳等方式損害購房人利益的情況仍然存在。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，購房合同糾紛越來越多。
《指導(dǎo)意見》要求，司法部門要妥善處理各類房屋買賣合同糾紛，包括定金糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋面積糾紛等。要嚴(yán)肅處理惡意違約行為，保護(hù)購房人的利益。如房地產(chǎn)開發(fā)商資金暫時(shí)困難，人民法院要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作。要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)市場交易秩序。