違法建筑的房屋拆遷補償糾紛
案例：1997年5月a公司與b公司簽訂了一份《租賃場地合同書》，同年12月又簽訂補充協(xié)議，約定b公司將西安市某某路5號廠區(qū)內(nèi)東南角的一塊空地租給a公司使用，租期為16年，約定a公司可以在場地上建造房屋，報建手續(xù)由b公司負責辦理，16年后該房屋的所有權(quán)歸b公司。合同簽訂后，a公司按照約定于1997年年底在租用的空地上自行出資建起了門面房及廠房約900平米，并享有16年的使用權(quán)，從1997年到2005年5月，a公司一直在此生產(chǎn)經(jīng)營電器設(shè)備。其間，a公司又將其中的20間房屋出租給了f公司作為其生產(chǎn)經(jīng)營所用場地，并每年從f公司收取100萬元的房屋租金。2005年5月30日上午8時，b公司、c公司、d公司委托e拆遷辦公室共同糾集200多人對a公司的房屋和財產(chǎn)實施了突然襲擊并強行拆除，拉走a公司財產(chǎn)共40多卡車，當場燒毀了a公司許多賬目、報表、文件，部分拆除人員現(xiàn)場趁亂偷走電鉆、榔頭等財產(chǎn)。在強行拆除的過程中，幾侵權(quán)人沒有出示拆除房屋的合法審批手續(xù)(拆遷許可證)就實施了強行拆除行為。a公司對自己的財產(chǎn)予以計算，損失達450多萬元，其中房屋損失180萬，財產(chǎn)損失120萬，停電給a公司造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失55萬元，其他經(jīng)濟損失(房租)98萬元。
a公司以侵權(quán)為由將上述共同侵權(quán)人告上法庭，要求賠償上述損失。一審法院審理后認為a公司與b公司簽訂的《租賃場地合同書》沒有違背法律以及行政法規(guī)的禁止性和強行性規(guī)定，當屬有效合同，依法予以認可。a公司主張的財產(chǎn)損失因為其中涉及f公司的財產(chǎn)，不能證明自己具體的損失額，并且原被告都沒有申請對該項財產(chǎn)損失予以評估以確定具體的損失，所以法院在該次審判中不予以涉及，可以另案起訴;至于房租損失，法院按照a公萬的主張法院最終予以駁回司與b公司之間的租賃協(xié)議予以確認并支持了賠償房租損失的主張;關(guān)于房屋損失180，理由是：首先，a公司并不享有該房屋的所有權(quán)，無權(quán)主張該房屋的損害賠償----根據(jù)a公司與b公司所簽訂的場地租賃協(xié)議中約定，房屋所有權(quán)屬于b公司所有，a公司只享有16年的使用權(quán);其次該房屋沒有履行合法的報建手續(xù)，屬于違法建筑，對違法建筑予以拆毀是不承擔損害賠償責任的。a公司不服上述判決予以上訴。
上述案件的焦點集中在該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于誰?該房屋沒有履行合法的報建手續(xù)導致其成為違法建筑而被拆毀后是否應(yīng)該予以賠償?
律師認為：
1、土地所有權(quán)、使用權(quán)和房屋的所有權(quán)是可以分離的，a公司雖然不享有土地所有權(quán)但應(yīng)當享有該房屋的所有權(quán)。
(1)我國現(xiàn)行法律將土地與房屋等建筑物是分別作為獨立的不動產(chǎn)對待的，這從我國憲法及相關(guān)民事法律中對土地及公民個人財產(chǎn)等的規(guī)定可以知悉?！?br>
憲法在規(guī)定土地屬于國有和集體所有的情況下，其第13條又規(guī)定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”作為民事基本法的《民法通則》第75條也規(guī)定：“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)。”“公民的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。”《中華人民共和國土地管理法》中也明文規(guī)定對被征收土地上的附著物予以補償。從上述法律規(guī)定看，我國法律是承認建筑物所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)相分離的原則的，否則，在土地屬于國家所有和集體所有的情況下，又怎能使房屋屬于公民私有呢?
(2)我國《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押，即地隨房走的規(guī)則，但該規(guī)范屬于民法中的倡導性規(guī)范，而非強行性規(guī)范，我國民事法律、法規(guī)并沒有明確禁止房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的分離，根據(jù)法無明文禁止即為合法的民法原則，應(yīng)當承認兩種不動產(chǎn)權(quán)利的分離。“在土地出租的情形下，土地所有權(quán)與承租人的建筑物所有權(quán)應(yīng)是分離的。”
2、a公司在出資建造房屋完畢后，即依事實行為而原始取得該房屋的所有權(quán)。法院做出的a公司不享有房屋所有權(quán)的認定錯誤。
從該房屋的來源上來說，該房屋是由a公司投資建造的，建造是依靠自己或他人勞動的生產(chǎn)行為，與人的意思表示要素無關(guān)，因而它不是法律行為，而是事實行為。根據(jù)物權(quán)變動的原則，依法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，非經(jīng)登記不生效力。a公司出資建造房屋，既然是事實行為，系非依法律行為而原始取得其所有權(quán)，與依法律行為而取得者有別，縱使不經(jīng)登記亦不在所謂非經(jīng)登記不生效力之列，當然取得房屋所有權(quán)，新頒布的《物權(quán)法》對以往的這一原則予以明確肯定?？梢?，a公司在出資建造房屋完畢后，即依事實行為而原始取得該房屋的所有權(quán)。
3、法院認為“a公司所建之房屋系違章建筑，拆除違章建筑不應(yīng)當予以賠償。”該說法無論是從法理上講還從現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定上來講都是站不住腳的。
(1)該房屋是否為違章建筑是需要有權(quán)部門來認定的，在沒有認定之前任何人都無權(quán)將該房屋當作違章建筑來對待，更不能隨意的予以拆毀?！?br>
(2)即便該房屋是違章建筑，只要其符合城鎮(zhèn)規(guī)劃，也不應(yīng)當予以拆除。
違章建筑因為符合地上定著物之要件，系獨立于土地之外的不動產(chǎn)，由建造人原始取得所有權(quán)，并不因為其無從辦理所有權(quán)登記而喪失物權(quán)客體以及財產(chǎn)性質(zhì)之資格。事實上，所謂違章建筑只是人的行為違章，沒有相關(guān)報建手續(xù)擅自建造房屋，既然是行為違章，處罰行為人的行為即可，沒必要非將那些并不違背城鎮(zhèn)規(guī)劃的建筑物通通強行拆除。
(3)即使應(yīng)當拆除，也應(yīng)當由有權(quán)部門按照合法程序?qū)ζ溆枰圆鸪?br>
上述被告如果沒有拆遷許可證，有什么權(quán)利在沒有任何手續(xù)的情況下對該房屋予以野蠻的拆毀?其行為不僅僅是侵權(quán)，更會觸犯刑法，可能構(gòu)成非法侵害公私財物罪。
如果是合法的拆遷人在職權(quán)范圍內(nèi)進行拆遷，也應(yīng)當給予一定的賠償，相當于房屋價值;沒有拆遷許可證而進行的拆遷當然就更不必說!
綜上，根據(jù)土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)應(yīng)當分離的原則，a公司在租賃的土地上投資建房，當然享有該房屋的所有權(quán);再者，雙方關(guān)于該房屋所有權(quán)歸屬的約定屬于附期限生效要件的合同，即該房屋的所有權(quán)在期限屆滿前的所有權(quán)人應(yīng)當是a公司。
a公司對該房屋享有所有權(quán)，上述被告的侵權(quán)行為導致該房屋財產(chǎn)的損毀，當然應(yīng)當向a公司承擔損害賠償責任，賠償所有房屋財產(chǎn)的損失。