01 無效成本的定義
房地產項目實施過程中產生對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本；
02 相關問題
寫字樓辦公區(qū)風管、水管、設備施工至末端，因招商后小業(yè)主裝修原因，重新定位、拆改、安裝；
03 案例
①項目概括：
總建筑面積359,049.00平方，其中住宅樓均為60層，建筑面積合計88,264.00平方米，寫字樓為68層，建筑面積合計為162,292.00平方米；商業(yè)購物中心為4層，建筑面積為38,749.00平方米；地下室為3層，建筑面積為69,744.00平方米。
②合同概括：
③問題描述：
合同界面“空調水系統(tǒng)，包括從辦公區(qū)域戶內風機盤管的冷凍水、冷凝水管道、閥門、電動二通閥、保溫等；空調風系統(tǒng)，包括辦公區(qū)域戶內風管、風閥、風機盤管、回風箱、風口、保溫等；空調控制系統(tǒng)，包括辦公區(qū)域戶內風機盤管溫控器至風機盤管及電動二通閥之間的溫控器、控制線纜、線管等”
寫字樓辦公區(qū)域冷凍水、冷凝水管道、閥門、戶內風管、風閥、風機盤管、回風箱及控制系統(tǒng)施工到區(qū)域末端，但因后期招商，小業(yè)主辦公區(qū)域裝修風格、辦公區(qū)域人員密度影響等影響，導致配合小業(yè)主裝修，涉及風管、水管大量拆改、重新定位、重新安裝及材料浪費；
④無效成本：約百萬元；
04 無效成本分析
1、定位及招商階段，定位及招商方面問題，寫字樓辦公區(qū)與公共區(qū)域交樓標準，精裝修交樓還是毛坯交樓，小開間格局還是大開間格局，招商階段，沒有要求及引導，小業(yè)主入住后裝修布置，須結合整體機電平面布置，或是可增加送風段管長度避免拆改等措施；
2、設計階段，圖紙設計方面問題，沒有結合后期裝修布置要求同步設計水管及風管，空調主管和空調支管圖紙設計均集中在辦公區(qū)域中間，導致后期主干管管道及設備大量拆改；
3、招標階段，合同歸屬方面問題，招標階段界面討論沒有結合后期運營、招商需求，導致合同界面包含冷凍水、冷凝水管道、閥門、電動二通閥、風管、風閥、風機盤管、回風箱、風口、保溫等末端管線設備，后期管道及設備大量拆改；
4、施工階段，施工拆改過程中，大量風管、水管等管線拆除，沒有系統(tǒng)的管理，導致?lián)p壞較多且損耗量較大，回風箱、風機盤管等設備拆除，雖然過程中施工單位辦理移交，但是實際項目竣工后，大量設備材料都無法找到；
05 解決思路
1、定位及招商階段，寫字樓辦公區(qū)及公共區(qū)域交樓標準，精裝修交樓還是毛坯交樓，小開間格局還是大開間格局，定位應與設計相結合；招商階段，小業(yè)主入住后裝修風格，須結合整體機電平面布置，招商應與設計相結合，定位、招商、設計應前置，緊密配合；
2、設計階段，空調水系統(tǒng)，辦公區(qū)域戶內風機盤管的冷凍水、冷凝水管道；空調風系統(tǒng)，辦公區(qū)域戶內風管、風閥、風機盤管等；圖紙設計主管（風管及水管）應靠近核心筒布置，避免管道集中在辦公區(qū)域中間位置，導致后期辦公區(qū)域內因裝修拆改主干管；
3、招標階段，合同歸屬方面，建議公共區(qū)域施工到末端，辦公區(qū)域留閥門至戶內50cm，具體為：公共區(qū)域內空調系統(tǒng)的全部安裝及調試工作，公共區(qū)域外的空調系統(tǒng)水管預留至戶內50cm，并加裝截止閥，風管預留至辦公區(qū)域各房間內支管調節(jié)閥，走廊與辦公區(qū)域墻間的風壓平衡管除房間內風口外其他全部完成；
4、施工階段，可預見性的后期拆改工程，要加強現(xiàn)場管理，涉及后期拆改，需保護性拆除，且拆改工程量需施工單位、監(jiān)理單位、咨詢單位、項目部四方簽字確認；涉及拆除后的管道、設備需移交公司資產管理部，后期項目重復利用，避免施工單位移交項目后，項目結束，材料丟失；
06 風險管理的應對措施