現(xiàn)實(shí)生活中，很多人都會(huì)簽署租賃合同，但是租賃合同并不是什么時(shí)候都有效的，那么租賃合同在什么情況下無(wú)效？租賃合同無(wú)效租金是否應(yīng)當(dāng)返還？為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識(shí)，小編整理了相關(guān)的內(nèi)容，我們一起來(lái)了解一下吧，希望能對(duì)你有所幫助。
一、租賃合同在什么情況下無(wú)效
（一）出租人或者承租人不具備相應(yīng)民事行為能力，導(dǎo)致合同無(wú)效或者效力待定。認(rèn)定房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
（二）出租人所出租的房屋是法律明文規(guī)定禁止出租的房屋，會(huì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房屋未取得共有人同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;屬于違法建筑的;不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
（三）房屋租賃合同的內(nèi)容不合法，導(dǎo)致不合法內(nèi)容部分無(wú)效。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受國(guó)家法律保護(hù)，租金依法沒(méi)收。
二、民法典租賃合同無(wú)效可以返還租金嗎
租賃合同無(wú)效后，租賃物要返還，租金也要根據(jù)使用租賃物的情況適當(dāng)返還。當(dāng)然如果是一方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方可以要求對(duì)方承擔(dān)賠償責(zé)任。
《民法典》第一百五十七條：民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
三、租賃合同無(wú)效應(yīng)該如何處理
除合同法第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的五種情形之外，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定了租賃合同的三種特殊情形：
（一）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
（二）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
（三）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。那么，租賃合同無(wú)效時(shí)該怎么處理呢?依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。即使確認(rèn)租賃合同無(wú)效，承租人仍應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付占有期間的房屋占有使用費(fèi)，該租金標(biāo)準(zhǔn)包括按照租賃合同承租人應(yīng)向出租人支付的租金、物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等，即出租人的租金收益仍能獲得法律保護(hù)。
以上就是小編為您詳細(xì)介紹關(guān)于租賃合同在什么情況下無(wú)效的相關(guān)知識(shí)，綜上所述，我們可以知道的是，租賃合同無(wú)效一共有三種情況。如果您還有其他的法律問(wèn)題，歡迎咨詢，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您解答疑惑。