房地產(chǎn)項(xiàng)目前期手續(xù)十分繁雜，
涉及規(guī)劃局、建委、發(fā)改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環(huán)保局等眾多部門；
不同性質(zhì)的項(xiàng)目審批方式的有所差異，審批標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果會(huì)有很大不同......
第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要流程
第1步：編制可行性研究報(bào)告，取得發(fā)改委“立項(xiàng)批復(fù)”。
第2步：取得國土局“用地預(yù)審意見”。
第3步：取得環(huán)保局“環(huán)境評估審查意見”。
第4部：取得規(guī)劃局給發(fā)改委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。
第5步：取得規(guī)劃局給建委的“規(guī)劃意見函復(fù)”。
第6步：取得建委的“選址意見通知書”。
第7步：取得發(fā)改委的“招投標(biāo)方式通知書”。
第8步：委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo)，發(fā)出中標(biāo)通知書，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí)”。
第9步：取得規(guī)劃局的“規(guī)劃意見通知書（選址）”。
第10步：完成方案設(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“設(shè)計(jì)方案審查意見”。
第11步：完成初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算編制，取得發(fā)改委的“初步設(shè)計(jì)及概預(yù)算審查意見”。
第12步：取得規(guī)劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。
第13步：取得規(guī)劃局的“用地規(guī)劃許可證”。
第14步：取得建委的“征地計(jì)劃通知書”。
第15步：取得國土局的“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。
第16步：完成人防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得人防辦的“人防設(shè)計(jì)審查意見”
第17步：完成消防報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得消防局的“消防設(shè)計(jì)審查意見”
第18步：完成園林報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得園林局的“園林設(shè)計(jì)審查意見”
第19步：委托編制交通影響評估報(bào)告，取得交通委的“交通審查意見”
第20步：委托勘察院進(jìn)行地質(zhì)勘探，取得“地質(zhì)勘探報(bào)告”
第21步：取得建委的“年度施工計(jì)劃通知書”。
第22步：設(shè)計(jì)院完成歸證報(bào)批圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，取得規(guī)劃局的“工程規(guī)劃許可證”
第23步：與原土地方完成安置補(bǔ)償工作，簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”
第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源方案設(shè)計(jì)，取得市政院的“市政源方案”
第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”
第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”
第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”
第28步：取得國土局的“國有土地使用證”
第29步：設(shè)計(jì)院完成全套施工圖設(shè)計(jì)，取得審查機(jī)構(gòu)的“施工圖審查合格書”
第30步：完成監(jiān)理招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)監(jiān)理公司及監(jiān)理合同備案回執(zhí)”。
第31步：完成施工招投標(biāo)手續(xù)，取得建委“中標(biāo)施工單位及施工合同備案回執(zhí)”。
第32步：委托拆遷公司完成現(xiàn)場三通一平。
第33步：建委踏勘現(xiàn)場，取得“現(xiàn)場勘察合格通知書”。
第34步：完成質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，取得“質(zhì)監(jiān)備案回執(zhí)”。
第35步：完成安全監(jiān)督登記手續(xù)，取得“安監(jiān)備案回執(zhí)”。
第36步：完成節(jié)能監(jiān)督登記手續(xù)，取得“節(jié)能備案回執(zhí)”。
第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。
第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執(zhí)”。
第39步：取得建委的“施工許可證”。
至此完成本項(xiàng)目所有政府部門審批手續(xù)，進(jìn)入現(xiàn)場施工階段。
規(guī)劃部門的審批流程是：
控規(guī)調(diào)整→規(guī)劃意見函復(fù)→規(guī)劃意見書→審查設(shè)計(jì)方案→用地規(guī)劃許可證→工程規(guī)劃許可證
房地產(chǎn)項(xiàng)期審批詳細(xì)流程
一、工程規(guī)劃許可證
工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃審批的最后一道手續(xù)，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規(guī)劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產(chǎn)證），前期審批不出差錯(cuò)，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續(xù)有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。
準(zhǔn)備材料如下：
1、申報(bào)人委托書；
2、申報(bào)表；
3、立項(xiàng)批復(fù)；
4、年度施工計(jì)劃；
5、規(guī)劃意見書；
6、方案審查意見；
7、用地預(yù)審意見；
8、環(huán)保意見；
9、用地規(guī)劃許可證；
10、勘察設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書或登記表；
11、報(bào)規(guī)證所需全套施工圖；
12、檔案登記表；
13、人防審查意見；
14、消防審查意見；
15、交通審查意見；
16、其它。
二、用地規(guī)劃許可證
當(dāng)用地是新征集體土地或占用別人的土地時(shí)，須辦理此證，自有用地建設(shè)項(xiàng)目不用辦。
1、規(guī)劃意見書；
2、立項(xiàng)批復(fù)；
3、方案審查意見；
4、用地預(yù)審意見；
5、環(huán)保審查意見；
6、釘樁成果通知單；
7、選址意見通知書；
8、與原土地簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議
三、方案審查、整套設(shè)計(jì)方案、日照測算
審查設(shè)計(jì)方案以前為規(guī)劃審批一項(xiàng)內(nèi)容，后精簡審批環(huán)節(jié)時(shí)取消，取消后引起諸多問題，后又恢復(fù)，目前不屬行政許可事項(xiàng)，建設(shè)單位“自愿”請規(guī)劃局提供技術(shù)指導(dǎo)。
審查內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)主要是看方案是否在遵照規(guī)劃意見書的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)是否又符合各項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。
提交材料有：
1、整套設(shè)計(jì)方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設(shè)計(jì)說明，效果圖等）；
2、規(guī)劃意見書；
3、立項(xiàng)批復(fù)；
4、用地預(yù)審意見；
5、日照測算；
6、其它。
四、規(guī)劃意見書、“規(guī)劃意見書（條件）”、“規(guī)劃意見書（選址）”
規(guī)劃意見書是以前“規(guī)劃要點(diǎn)”和“規(guī)劃條件”兩步審批的二合一，分“規(guī)劃意見書（條件）”和“規(guī)劃意見書（選址）”二種，其中內(nèi)容是對擬建建筑性質(zhì)、位置、體量高度、面積大小等所有指標(biāo)的約定和認(rèn)可，自有用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（條件）”，新征用地項(xiàng)目下發(fā)“規(guī)劃意見書（選址）”。
申報(bào)“規(guī)劃意見書（條件）”提供材料如下：
1、建設(shè)申請；
2、申報(bào)表
3、經(jīng)辦人委托書；
4、1：500或1：2000地形圖；
5、土地證和房產(chǎn)證；
6、規(guī)劃總平面圖；
7、上級(jí)意見（視情況）；
8、用地預(yù)審意見；
9、環(huán)保意見；
10、立項(xiàng)批復(fù)；
規(guī)劃意見書為一個(gè)項(xiàng)目能否建設(shè)的決定性文件，有了它以后所有環(huán)節(jié)的審批理論上不會(huì)再有大的問題，審批標(biāo)準(zhǔn)有二個(gè)：一是看建設(shè)要求是否與控規(guī)一致，二是看所建項(xiàng)目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點(diǎn)復(fù)雜，哪些項(xiàng)目讓建，哪些項(xiàng)目不讓建，不同單位不同的建設(shè)內(nèi)容審批尺度標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。
“規(guī)劃意見書”批復(fù)樣件
五、土地變性、用地性質(zhì)
城區(qū)每一寸土地的用地性質(zhì)均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規(guī)劃路網(wǎng)位置等各項(xiàng)主要指標(biāo)也已確定，遠(yuǎn)郊區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍也基本如此，如果建設(shè)單位的擬建物性質(zhì)與控規(guī)中的土地性質(zhì)不符，則建設(shè)申請100%不會(huì)得到批準(zhǔn)，兩種解決辦法，或改變建設(shè)內(nèi)容，或申請改變土地性質(zhì)。
“土地性質(zhì)”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項(xiàng)目，此處土地變性指的是第二條。
土地性質(zhì)大致分為以下幾類：住宅用地（r表示）；商業(yè)、金融、辦公、科教文衛(wèi)用地（c表示）；
工業(yè)用地（m表示）倉儲(chǔ)用地（w表示）；公路、鐵路、港口用地（t表示）；城區(qū)道路、廣場用地（s表示）；市政用地（u表示）；耕地、林地、村鎮(zhèn)集體用地（e表示）
土地變形即指以上各種性質(zhì)的相互轉(zhuǎn)換調(diào)整，什么樣的調(diào)整能得到規(guī)劃局或政府的同意，并無明確的法律法規(guī)和條紋規(guī)定。
大致原則是：
1、順向調(diào)整較易，逆向調(diào)整較難
2、市政、公益、重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)整較易，經(jīng)營性項(xiàng)目較難
3、國家部委、央企、部隊(duì)武警項(xiàng)目調(diào)整較易，地方單位、私企較難
4、與城市發(fā)展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難。
5、運(yùn)作程序正確，方式方法得當(dāng)調(diào)整較易，反之較難。
6、沒有后遺癥，不會(huì)引發(fā)居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。
六、控規(guī)調(diào)整、規(guī)劃意見復(fù)函、控規(guī)修改完善通知書
目前規(guī)劃局對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批的依據(jù)是控規(guī)，若建設(shè)要求與控規(guī)不符，則規(guī)劃審批無法進(jìn)行，
解決辦法之一是建設(shè)單位按控規(guī)要求進(jìn)行建設(shè)，辦法之二是向政府申請對現(xiàn)行的地塊控規(guī)進(jìn)行調(diào)整。
政府為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性，不同意調(diào)的時(shí)候要多于同意調(diào)的時(shí)候，且尺度把握無量化標(biāo)準(zhǔn)，但總的原則是：
1、省級(jí)單位、部隊(duì)酌情考慮，其它從嚴(yán)；
2、不會(huì)引發(fā)周邊矛盾和社會(huì)影響的酌情考慮，其它從嚴(yán)；
3、要求明顯合理，或原控規(guī)明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴(yán)；
4、重點(diǎn)項(xiàng)目、政治項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)批示項(xiàng)目酌情考慮，其它從嚴(yán)；
單體項(xiàng)目調(diào)整一般由現(xiàn)土地方提出申請，區(qū)域性規(guī)劃的調(diào)整一般由地方政府出面。
控規(guī)調(diào)整無法定辦理時(shí)間，耗時(shí)費(fèi)力，程序復(fù)雜，涉及部門人員眾多，最后需報(bào)市政府批準(zhǔn)，申請單位要提前有心理準(zhǔn)備。