項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于該市中部核心區(qū)偏南yc2014-xc-d10-1-a地塊，總建筑面積13萬(wàn)m2，其中地上建筑面積約9萬(wàn)m2，共4層，局部5層；地下建筑面積4萬(wàn)m2，共2層。總建筑高度21.1m。本次擬委托范圍包括：燃?xì)夤こ獭⑹姓o水工程、消防給水工程、室外污水工程及室外雨水工程。
一、圖紙審核：
拿到圖紙后，第一步是讀圖。需理解圖紙的設(shè)計(jì)思路，基本要求等，并細(xì)讀圖紙查看問(wèn)題。本次資料圖紙中存在問(wèn)題大致分為三類：
1、圖紙缺漏，如埋地水表、閥門漏設(shè)置閥門井；
2、管線碰撞，如hy13井雨水回收管道與w14井污水管道標(biāo)高沖突存在碰撞；
3、圖紙描述不清，如設(shè)計(jì)說(shuō)明描述“污水井為塑料井或混凝土井”，易造成清單編制不嚴(yán)謹(jǐn)，后期結(jié)算扯皮。
二、圖紙優(yōu)化：
1、建議對(duì)于間距無(wú)特殊要求的管線盡可能布置在同一條線路上，減少管溝開(kāi)挖工程量，如雨污水管道；
2、建議合理減少檢查井的數(shù)量，如w3-w4僅相距3.1米，w4-w5僅相距4.84米，w4的出戶管道可就近接入w3或w5；
3、建議給水市政水表盡量靠近建筑物設(shè)置，減少室外管線數(shù)量；
4、建議加強(qiáng)圖紙審核，減少“錯(cuò)漏碰缺” ，避免后期簽證變更的發(fā)生；
三、清單編制：
糾正圖紙錯(cuò)誤后進(jìn)行清單的編制，編制清單應(yīng)注意五點(diǎn)：
1、編制說(shuō)明應(yīng)清晰明確，明確工作界面、包含的工作內(nèi)容、計(jì)算規(guī)則等；
2、清單中項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容及計(jì)算規(guī)則應(yīng)明確清晰且不應(yīng)遺漏，避免后期扯皮；（詳見(jiàn)下表）
3、注意工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性，例如土方開(kāi)挖及土方回填的工作量不應(yīng)參照設(shè)計(jì)標(biāo)高來(lái)計(jì)算，設(shè)計(jì)標(biāo)高通常為完成面標(biāo)高，非開(kāi)挖初始標(biāo)高也非回填完成標(biāo)高。計(jì)算土方工程量時(shí)應(yīng)按照?qǐng)龅貙?shí)際標(biāo)高來(lái)計(jì)算。
4、注意使用在不同區(qū)域中的材料材質(zhì)的區(qū)別，例如上車區(qū)域與景觀綠化區(qū)域，上車區(qū)域upvc管視情況可選擇承壓式，但是綠化區(qū)域只要使用普通式即好。
5、接頭費(fèi)、接管費(fèi)、接管放水費(fèi)等費(fèi)用是否為必繳費(fèi)用，是否包含在總價(jià)中。
四、直委上報(bào)：
1、直委理由充分，直委事項(xiàng)、直委單位、直委工程界面、直委價(jià)格、合作條件明確合理。
2、直委附件一般為：直接委托情況說(shuō)明；政府收費(fèi)文件；詢價(jià)/組價(jià)清單；周邊項(xiàng)目已簽訂合同清單；擬簽訂合同；談判記錄；施工圖紙；對(duì)方初始報(bào)價(jià)；商務(wù)談判后報(bào)價(jià)；
總結(jié)：
通過(guò)模擬該項(xiàng)目社區(qū)管網(wǎng)工程圖紙審核、清單編制、直委上報(bào)工作，我們總結(jié)出社區(qū)管網(wǎng)直委一般的工作流程（如下圖）：
在設(shè)計(jì)前，就應(yīng)該及早摸清當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情、運(yùn)作模式、當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)、常規(guī)做法、價(jià)格水平。如燃?xì)夤こ?，還應(yīng)盡早與商管公司就燃?xì)庥昧?，溝通、?yōu)化、簽確。
設(shè)計(jì)初期，應(yīng)與設(shè)計(jì)部充分交底成本管控要點(diǎn)，如不設(shè)計(jì)冗余功能，注重高程控制，注重路由規(guī)劃，爭(zhēng)取出圖前已充分考慮優(yōu)化。高程控制好可明顯減少土方開(kāi)挖量，減少施工難度。管路應(yīng)優(yōu)先規(guī)劃在承壓要求小的環(huán)境中，可減少管材規(guī)格及保護(hù)的要求，負(fù)載區(qū)域一般視情況選用環(huán)剛度8kn/㎡的upvc管，在地質(zhì)條件好又沒(méi)有運(yùn)輸車輛負(fù)載的可采用環(huán)剛度4kn/㎡的upvc管。除了常規(guī)優(yōu)化，還可根據(jù)當(dāng)?shù)卣呖紤]如市政生活給水及消防市政給水共用一套管路系統(tǒng)，這類規(guī)范上可行，能節(jié)約大量成本的內(nèi)容。另外，設(shè)計(jì)優(yōu)化應(yīng)不斷創(chuàng)新，如原萬(wàn)達(dá)設(shè)計(jì)圖紙中超市、大商業(yè)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)在室外分設(shè)市政水表，分路設(shè)置給水系統(tǒng)。隨著營(yíng)改增政策的實(shí)施，后續(xù)新建項(xiàng)目可以僅在室外設(shè)置一塊總水表，設(shè)一套給水系統(tǒng)，開(kāi)一個(gè)戶，末端再分設(shè)水表。水費(fèi)可由物業(yè)公司統(tǒng)一代收代繳。
選擇委托單位的時(shí)候，處于可壟斷可半壟斷情況時(shí)，應(yīng)盡量引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免“被壟斷”。針對(duì)不同單位的特點(diǎn)，應(yīng)合理的切分界面，如有些地方燃?xì)鈮艛喙こ?，其下屬施工單位?jīng)常以各種理由要求甲方為其挖填土，即使合同中已包含此項(xiàng)工作內(nèi)容。那么最好就將土方開(kāi)挖回填的工作切分到總包界面，避免一件事出兩份錢。以及因壟斷單位破壞造成的分包單位向甲方索賠的事宜，也屢屢常見(jiàn)，這種情況下，要及時(shí)與各分包單位明確，因與壟斷單位交叉索賠，自行處理，甲方不予賠償，各分包單位做好各自施工單位的成品保護(hù)和監(jiān)管。
與委托單位談判中，重點(diǎn)談的是去除冗余功能及超標(biāo)準(zhǔn)做法，單價(jià)合理，總指標(biāo)在可控范圍內(nèi)。價(jià)格談判中選用設(shè)備應(yīng)有明確的配置、型號(hào)、參數(shù)，如調(diào)壓站，是否有遠(yuǎn)傳遠(yuǎn)控功能，配置包含哪些內(nèi)容、品牌及型號(hào)，以便市場(chǎng)詢價(jià)掌握其合理價(jià)格水平。壟斷類直委很多收費(fèi)是有收費(fèi)文件的，但是心中要有“無(wú)收費(fèi)文件的內(nèi)容都能談，有收費(fèi)文件的內(nèi)容也可以試著談”的心態(tài)去談，大多都是有可談判空間的。另外，掌握擬直委單位近期周邊項(xiàng)目、周邊項(xiàng)目、市場(chǎng)價(jià)、定額組價(jià)的價(jià)格水平，有助于價(jià)格談判有理有據(jù)的順利進(jìn)行。
擬委托單位一般都具有一定的政府性質(zhì)、壟斷性質(zhì)，談判過(guò)程中應(yīng)了解壟斷行業(yè)特點(diǎn)，做到即不畏懼又不過(guò)于強(qiáng)勢(shì)。談判過(guò)程中要多用“對(duì)方的語(yǔ)言”與對(duì)方溝通，遇到爭(zhēng)議問(wèn)題合理運(yùn)用政府文件、政府標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)內(nèi)權(quán)威解釋來(lái)解決爭(zhēng)議。同時(shí)，還可以充分利用公司、政府資源，巧妙的使用一些談判策略來(lái)解決爭(zhēng)議問(wèn)題。
壟斷工程直委是一項(xiàng)斗智斗勇的工作，比拼的不僅是專業(yè)知識(shí)，更是綜合溝通、協(xié)調(diào)的能力，也是萬(wàn)達(dá)一直強(qiáng)調(diào)的“情商”，這是我們需要學(xué)習(xí)和靈活運(yùn)用的技術(shù)。