承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)的情形包括房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人未在十五天內(nèi)明確表示購買等情形，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)是有時間限制的，承租人未在規(guī)定時間內(nèi)作出意思表示視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
一、承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)的情形
《中華人民共和國民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
二、承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎
承租人在同等條件下對出租人的房屋擁有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
三、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力等級
承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)或者承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)共存時，如何確定其效力等級，也就是相關(guān)權(quán)利之間是否存在沖突，如存在沖突則誰更為優(yōu)先的問題，需要明確。
1.共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的在于提高物的使用效果和效率。共有人優(yōu)先購買權(quán)目的在于通過消除共有物上存在的共有關(guān)系，減少因共同管理造成共有物使用的低效率以及糾紛的發(fā)生，從而充分發(fā)揮共有物的經(jīng)濟(jì)效用：”承租人優(yōu)先購買權(quán)目的在于避免房屋所有與利用關(guān)系分離，有利于促使房屋利用與所有合歸于同一主體，進(jìn)而使得房屋上存在的法律關(guān)系趨于簡單，以利于充分發(fā)揮房屋的使用價值。
2.承租人的優(yōu)先購買權(quán)與抵押權(quán)不抵觸。由于抵押權(quán)設(shè)定及其實現(xiàn)的目的不在于取得抵押物的所有權(quán)，而在于債務(wù)人不履行債務(wù)時，通過折價、拍賣或變賣的方式實現(xiàn)同等債務(wù)價值的受償。因此，承租人的先買權(quán)可以在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)對抵押物進(jìn)行拍賣、變賣或折價抵償?shù)忍幹脮r行使。兩者并不沖突，可以各得其所。出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)的、應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以要求以同等條件優(yōu)先購買租賃房屋。
《中華人民共和國民法典》第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。