近年來，10萬+的頂豪成交榜單中，半數(shù)以上的產(chǎn)品以大平層為主?？磥恚笃綄优c別墅之間的斗爭已經(jīng)逐步占了上風(fēng)。本文想和大家聊聊，大平層豪宅除了面積大以外，還可以做哪些創(chuàng)新？
一、大平層產(chǎn)品客戶分析
其實，大平層和別墅的比較一直都沒停過，在弄清楚大平層和別墅的區(qū)別，我認(rèn)為更重要的是梳理清楚大平層的客戶群。同樣是豪宅，買別墅的客群與買大平層的客群到底有什么不同？
通過很多大平層項目的分析可以知道，會購買大平層的一般以這4類人為主：外國人士、私營業(yè)主或大中型公司老總、城市新富階層、投資公司高管。
他們?yōu)槭裁催x大平層不選別墅？其實買得起豪宅的人購買力強勁，往往不止一套房產(chǎn)，他們購買大平層思考的重點在于以下6大要素：
我們在前面一篇文章曾經(jīng)分析過大平層的客戶群，需要了解更多可以直接點擊《大平層豪宅營銷7種姿勢，分分鐘干掉別墅》閱讀。
二、大平層產(chǎn)品選址及規(guī)劃
大平層產(chǎn)品一般分為高層小規(guī)模項目、高層大規(guī)模項目、低多層祥泰項目3類，但目前來看，位于中心城區(qū)的高層小規(guī)模項目是大平層豪宅的主力形式之一。
高層小規(guī)模項目的規(guī)劃，由于市區(qū)核心區(qū)域土地有限，一般項目規(guī)模不大，規(guī)劃以圍合布置方式為主，突出中心庭院景觀，強調(diào)集中景觀和人車分流。
而高層大規(guī)模項目，這時就會從從多單元組團到強調(diào)大尺度的空間布局形式。
低多層形態(tài)項目一般采用組團式布局，強調(diào)中心景觀軸線但無大規(guī)模心景觀。
金地天御規(guī)劃布局圖
比如金地天御平層的布置方式，利用偏東向傾斜30度角左右的河岸，進行菱形組團組織，這種布局方式和傳統(tǒng)布局差別很明顯：
由于錯位的原因建筑側(cè)向間距拉大，并且南北東西都是組團景觀，不但能夠提供側(cè)向很好的視野同時也加強了側(cè)面私家花園和端套戶型的價值。項目布局上這個區(qū)域全部都是獨立單元的廸筑，強調(diào)側(cè)向花園的價值，也最大化的利用這種布局的優(yōu)勢。
所以，各種不同體量和形態(tài)的平層豪宅規(guī)劃發(fā)展方向也有相應(yīng)的差異。
三、大平層豪宅戶型特征
據(jù)統(tǒng)計，高端客戶對于產(chǎn)品的關(guān)注點更多體現(xiàn)在戶型設(shè)計（50%以上）、其次是景觀環(huán)境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。因此如何在戶型設(shè)計的格局和面積分布上創(chuàng)新成為應(yīng)該成為重點突圍的方向。
1、層高
2005年大平層產(chǎn)品剛出現(xiàn)的時候，面積多為150-200㎡的一房到5房不等，現(xiàn)在主流面積已經(jīng)提升到200-350㎡，同時室內(nèi)功能區(qū)間也越來越細化。
但是，光比面積已經(jīng)不行了，層高成為了空間豪華感的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。目前市場大多數(shù)高端平層產(chǎn)品的層高在2.8米以上，因為大平層的面積通常都在200平米以上，層高越高，居住體驗更寬敞舒適，也能夠體現(xiàn)出完美的空間感。上海知名豪宅湯臣一品層高在3.5m，北京長安太和二期層高為3.6米，綠城御園的層高甚至達到了4m。
2、入戶形式
入戶形式主要有兩種： 單一入戶和雙向入戶。單一入戶是較為傳統(tǒng)的入戶形式， 該類戶型只有1個出人 口， 其優(yōu)點是便于管理， 缺點是主、 客、 仆流線交織， 不利 于豪宅品質(zhì)提升。雙向入戶是目前比較流行的形式， 也將是未來 的發(fā)展趨勢。這樣入戶的優(yōu)點在于可使工人、 貨物出入與主人出 入分離 ， 保證豪宅空間的品質(zhì)和檔次 ， 缺點是將產(chǎn)生較大的公攤 面積和交通面積。
3、流線設(shè)計
主、 客、 仆用房的分離在豪宅中應(yīng)充分考慮， 以最大程度地避 免相互間的干擾 ， 使三者均有獨立的流線和完善的配置。各部分之間的聯(lián)系依靠花園、 陽臺或連廊等過渡空間來實現(xiàn)。
龍湖唐寧one360平米戶型圖，獨立傭人房，主仆分離。
4、功能配置
豪宅戶型對服務(wù)用房的需求較高，應(yīng)設(shè)置充足的工人房、洗衣房、設(shè)備房等附屬空間。生活功能可設(shè)置專門的中西廚，早餐廳，大衣帽儲藏間等。休閑功能則有健身，影音，桑拿，紅酒雪茄等。
5、裝修標(biāo)準(zhǔn)
通過國內(nèi)典型豪宅案例的研究，發(fā)現(xiàn)豪宅精裝修價格均在一萬元以上。
四、大平層戶型設(shè)計手法演變
設(shè)計手法一：公寓型平面設(shè)計，采用特殊單元結(jié)構(gòu)或者直接放大功能空間尺度，是最簡單也是最直接的大面積公寓設(shè)計思路。
設(shè)計手法二：在戶型設(shè)計中突出其非公寓性，具體表現(xiàn)是突出別墅特有的室外空間和別墅式的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)布局。
設(shè)計手法三：強調(diào)高檔公寓自身結(jié)構(gòu)特性，以內(nèi)部自由空間的組織形式和突出奢華功能性空間作為兩個方向。
設(shè)計手法四：別墅立體空間的平面化，將別墅的院落、地下室、空中花園等元素在平面空間內(nèi)實現(xiàn)。比如金地天御：
建筑共分5層，1-3層為平層，擁有獨立門戶，4-5層為復(fù)式套型；1-3層均帶精裝私家庭院及地下室，4-5層全復(fù)式設(shè)計并設(shè)置雙層挑高摘星庭院；2層以上均配置私家電梯直接入戶，其中2、3層可直達庭院及地下室、超越別墅的尺度：全套房設(shè)計、18米超大面寬、3.6米室內(nèi)層高。
比如北京龍湖西宸原著
整體戶型設(shè)計采用動靜分區(qū)，以玄關(guān)為界，南向三面寬的居室為生活區(qū)，北側(cè)因為占據(jù)了良好的園區(qū)景觀，因此設(shè)計為客廳餐廳的活動區(qū)。這與別墅產(chǎn)品依靠樓層劃分功能區(qū)的設(shè)計想法非常一致。
設(shè)計手法五：“十字連廊”“十字圓廳”創(chuàng)新：傳承并改良了法式古典官邸中的精髓——“十字形”布局，將戶內(nèi)空間劃分為四個功能區(qū)域，禮儀區(qū)、社交區(qū)、家庭活動室和休息室，空間之間保持良好的獨立性和連通性。
御園戶型360㎡以上三房，交通空間處理上突出了過度空間，全套房設(shè)計，突出類似別墅的設(shè)計理念，御園是“十”字型布局，并且有兩條交通流線。御園做到了個功能空間獨立，采用雙客廳布局。
綠城玉蘭花園則在綠城御園的基礎(chǔ)上有所升級：
（1）交通組織的進化，玉蘭花園的內(nèi)部主要電梯處理在戶型空間的中心位置，和公共交通分離（也有和集中交通連接的處理方式），雖然只是在戶型中心處理豎向交通，但是帶來的意義重大，使內(nèi)部空間變得更自由；（2）通道面積和御園相比大大減少，同時通道的尺度感反而有所加強；（3）把內(nèi)部分為三個獨立性很強癿區(qū)域（公共區(qū)、次臥區(qū)、雙主臥區(qū)）；（4）雙主臥設(shè)計；（5）如果把平面分為南、北、中，三段，對于中段的功能處理更加合理。
設(shè)計手法六：將主題融入到戶型設(shè)計中去，比如建發(fā)集團游輪大平層，面積達到570平方米，基于豪華郵輪的主題，將游艇的最大特色——船頭觀景廳以及飛橋泳池的元素融入戶型平面的設(shè)計之中。
項目所在區(qū)域為帶狀地形，采用因地制宜的方式，將高層建筑整體形成雙排延展式，以最大限度利用五緣灣海景資源。同時兩幢高層圍繞大中庭半圍合的布局，確保每一戶均能享有中庭景觀及南側(cè)五緣灣海景。
項目所在區(qū)域為帶狀地形，采用因地制宜的方式，將高層建筑整體形成雙排延展式，以最大限度利用五緣灣海景資源。同時兩幢高層圍繞大中庭半圍合的布局，確保每一戶均能享有中庭景觀及南側(cè)五緣灣海景。
社區(qū)內(nèi)部采用安全有效的人車分流方式，強調(diào)如酒店大堂般的入戶尊貴感與體驗序列，結(jié)合局部底部挑空，打造豐富的開放/半開放/私密空間，以提供豐富多樣的空間感受，營造充分的歸屬感。
從戶型圖上來看，570㎡大平層，在空間布局上更為靈活多樣。刷卡直達電梯，獨立入戶門廳；270°大尺度弧形環(huán)景客廳， 觀浩然灣景；會客廳與餐廳連綴一體，靈動從容；中、西式廚房雙配備，恣享生活美學(xué)；13米面寬南向觀景陽臺，雍享盛景。
設(shè)計手法七：針對商務(wù)接待需求，有些開發(fā)商開始設(shè)計超大一房，定位高端人士的圈層型頂級服務(wù)式公寓。比如綠地中西•海珀云庭，建筑面積263㎡，做1房2廳2衛(wèi)。
除了這個263㎡的一房2廳2衛(wèi)、還有348㎡、494㎡也打造成1房。項目以接待、溝通和磋商、派對和聚會、收藏和鑒賞功能為主，屬高端人士的圈層型頂級服務(wù)式公寓，更多帶有企業(yè)會所或私人會所的性質(zhì)。并非日常家居角度考慮，這也就不難理解了。
小結(jié)
目前大平層的戶型的創(chuàng)新主要是增加大平層、別墅等高端產(chǎn)品間戶型的競爭力，但真正的豪宅，戶型定制化、個性化才是未來的發(fā)展趨勢。比如由頂級設(shè)計大師為客戶定制裝修方案，確定方案后提供委托開發(fā)商執(zhí)行完成的服務(wù)，整個過程由開發(fā)商監(jiān)控，保證制定方案的實施和品質(zhì)。而更個性化的做法，可以是套內(nèi)不設(shè)剪力墻，無固定房型，業(yè)主按喜好可以任意分割。