多次降息及推行公積金貸款給個(gè)人買房帶來了什么？
取消福利分房后，針對(duì)大多數(shù)百姓面臨借錢買房之現(xiàn)實(shí)，央行自1996年5月1日起，至去年9月21日止，個(gè)人住房貸款利率連續(xù)8次降息，與此同時(shí)，為拓寬個(gè)人買房的融資渠道及鼓勵(lì)更多的百姓買房置業(yè)，國(guó)家還推出了更低利率的住房公積金貸款。銀行住房貸款利率的連續(xù)大幅降低及公積金貸款的推行，給個(gè)人選擇貸款買房帶來了什么呢？我們不妨來做一番分析與比較，也許對(duì)您如何籌措購房資金會(huì)有所幫助。
利息負(fù)擔(dān)大大減輕
僅去年，國(guó)家為鼓勵(lì)老百姓買房置業(yè)，于6月10日和9月21日兩次調(diào)低住房貸款利率，10年期以上房貸利率由年初的年息7.56％，下調(diào)到年息5.58％，下調(diào)1.98個(gè)百分點(diǎn)，降幅達(dá)26.19％，按一般家庭申請(qǐng)銀行按揭20萬元／20年期、以月等額還款法計(jì)算，每萬元貸款每月可減少利息支出11.69元，照此計(jì)算，還清貸款后累計(jì)可減少利息支出56112元（11.69×20×240）；若現(xiàn)行房貸利率與4年前（1996年5月1日前）10年期以上房貸利率年息15.30％相比較的話，現(xiàn)在所付的利息等于當(dāng)時(shí)的36.47％?？梢?，經(jīng)多次降息后，給貸款買房者帶來的最大實(shí)惠是利息支出大大減少，負(fù)擔(dān)減輕，有助于普通百姓借債改善住房條件。
銀行讓利百姓受益
去年9月21日，國(guó)家第8次降低房貸利率，而銀行其他貸款利率并未降低，意味著銀行發(fā)放住房貸款，利息收入明顯減少，而受益的僅是貸款買房者。從現(xiàn)行國(guó)家公布的法定利率來看，5年期以上銀行貸款（不含個(gè)人住房貸款）利率為年息6.21％，而5—30年期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率僅為年息5.58％，二者的利差為0.63個(gè)百分點(diǎn)，也就是說，銀行同樣發(fā)放1萬元貸款，住房貸款要比其他貸款每年少收入利息63元，按一個(gè)家庭貸款20萬元，以平均占用10年計(jì)算，銀行讓利達(dá)12600元（63×20×10）。有資料顯示，去年末四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額達(dá)1260億元，照此計(jì)算銀行年讓利金額達(dá)7.94億元。按央行計(jì)劃，今年將再增加1000億元個(gè)人住房貸款投放，照此推算，年讓利金額將高達(dá)14.24億元。由此可見，在眼下銀行讓利的環(huán)境下，普通百姓選擇貸款買房，應(yīng)是明智之舉。
住房公積金貸款“錦上添花”
住房公積金貸款的推行，無疑為個(gè)人購房提供了“價(jià)格”更低的融資渠道，就現(xiàn)行住房公積金貸款的利率看，1—5年（含5年）年息為4.14％，5—30年（含30年）年息為4.59％，分別要比銀行住房按揭貸款利率低1.17和0.99個(gè)百分點(diǎn)，這一利息差額，對(duì)申請(qǐng)超長(zhǎng)期限的買房者來說，得到的實(shí)惠有多大呢？若同樣申請(qǐng)10萬元／30年期按揭，按月等額還款法還款，銀行商業(yè)性貸款月還款額為572.8元，而公積金貸款僅為512元，二者差額60.8元，30年期滿還清貸款后，可減少利息支出21888元（60.8×360）。再說，10萬元公積金貸款，按目前的利率標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過30年漫長(zhǎng)的還款后，累計(jì)償付本息之和僅為184320元，扣除本金，30年累計(jì)付息額僅是本金的84％。因此，從國(guó)家推出住房公積金貸款的意圖看，旨在幫助廣大中低收入家庭買得起房，這對(duì)已繳納住房公積金的家庭來說，應(yīng)盡早抉擇，把握機(jī)遇，改善居住條件。
有利房?jī)r(jià)下調(diào)
國(guó)家自1996年以來，連續(xù)7次降低貸款利率，使房地產(chǎn)業(yè)的資金成本率大大降低。以銀行貸款1—3年期為例，若按1996年5月之前的利率標(biāo)準(zhǔn)，年息為13.5％，去年6月10日后年息為5.94％，降幅達(dá)56％，也就是說，同樣一套100平方米、成本價(jià)為50萬元的住房，按1996年5月之前的貸款利率計(jì)算，年資金占用成本為6.75萬元；按現(xiàn)行貸款利率計(jì)算，年資金占用成本為2.97萬元，每平方米為297元，二者比較，每平方米的差額為378元。從中不難看出，假如某住宅小區(qū)的開發(fā)周期為2—3年，貸款利率的高與低，對(duì)價(jià)房的影響還是相當(dāng)大的。基于上述情況，如果我們用利率的角度來分析房?jī)r(jià)，尤其是中低價(jià)位的普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房，目前正是百姓購房置業(yè)的有利時(shí)機(jī)。
當(dāng)然，從目前的氛圍來看，銀行多次降息及住房公積金貸款的推出，其更大的作用在于轉(zhuǎn)變了人們的投資、消費(fèi)理念，改變了家庭資產(chǎn)一慣以來只有債權(quán)沒有債務(wù)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，像上海等地公積金貸款出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況便是證明，相信隨著人們理財(cái)意識(shí)、家庭資本經(jīng)營(yíng)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，銀行讓利的住房按揭貸款將會(huì)日益走俏市場(chǎng)。