拆遷補償安置協(xié)議確定的債權(quán)是否具有優(yōu)先效力
[裁判要旨]
拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權(quán)登記，被拆遷人也可基于特種債權(quán)的物權(quán)排他效力，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權(quán)變動不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。
[案情]
1999年，經(jīng)新沂市人民政府批準(zhǔn)，新沂市興安實業(yè)有限公司(以下簡稱興安公司)在該市第二農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)開發(fā)金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發(fā)了房屋拆遷許可證，證號為拆許字(99)第35號。拆遷過程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2 (其中臨街房屋193.60 m2)，使用面積194.06 m2，房屋補償98061.41元，定附物及其他補償12 492.92元，各項合計110554.33元。
2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書(其中一份)，協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，安置價每平方米680元，計57 800元，上房時索勝芝找興安公司差價款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關(guān)在協(xié)議上簽字或蓋章(其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽)。
因興安公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，興安公司委托新沂市東辰房產(chǎn)開發(fā)建筑工程公司(以下簡稱東辰公司)對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預(yù)定合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房(即2001年5月13日協(xié)議中約定安置給索勝芝的房屋)以546834.50元的價格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499636.36元，賀蘇梅交清了該房款。
因興安公司沒有按拆遷協(xié)議書的約定進行回遷安置，索勝芝為此于2003年1月30日起訴來院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合服務(wù)中心(以下簡稱拆遷安置中心)履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協(xié)議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85m2。在原一審過程中，本院依法通知賀蘇梅為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。2004年2月2日，本院作出了(2003)新民初字第619號民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內(nèi)一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。
六原審原告不服一審判決，提起上訴。江蘇省徐州市中級人民法院于2004年8月8日作出了(2004)徐民一終字第1255號終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案原一、二審判決生效后，賀蘇梅于2004年9月2日辦理了房屋所有權(quán)證，證號為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號。
六原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2005年5月30日作出了(2005)徐民一審監(jiān)字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院又作出(2005)徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院(2004)徐民一終字第1255號民事判決和本院(2003)新民初字第619號民事判決并將該案發(fā)回本院重審。
[裁判]
江蘇省新沂市人民法院經(jīng)再審后依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二款、第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款之規(guī)定，判決：一、位于新沂市新安鎮(zhèn)金三角二期商品房1號樓的門面1號營業(yè)用房(即證號為新沂房權(quán)證新安鎮(zhèn)字第1017185號標(biāo)明的房屋)歸六原審原告所有。二、賀蘇梅于本判決生效后30日內(nèi)將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給六原審原告。四、駁回六原審原告對拆遷安置中心的訴訟請求。本案判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴，徐州市中級人民法院于2007年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。判決已發(fā)生法律效力。
[評析]
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱解釋)于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是該解釋施行后發(fā)生的一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確把握該解釋第七條規(guī)定所體現(xiàn)的法律旨意。
一、涉案拆遷協(xié)議的效力及處理
從拆遷法律關(guān)系看，拆遷人和被拆遷人在拆遷活動中的法律地位是平等的，但被拆遷人實質(zhì)上屬于弱勢群體，所以相關(guān)的法律、法規(guī)都是側(cè)重于對被拆遷人利益的保護。拆遷補償安置協(xié)議作為一種特殊的買賣合同，是拆遷人以其建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷人享有所有權(quán)的被拆遷房屋進行互易的協(xié)議。被拆遷人喪失的是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而拆遷人提供的補償安置房屋則是尚未建成或易地購買的房屋，這本身對被拆遷人就是不公平的，也是極為不利的。對于絕大多數(shù)的被拆遷人而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活資料。被拆遷人失去的是其賴以生存的房屋所有權(quán)，享有的是吉兇未卜的期待權(quán)，這直接影響其生存的基本人權(quán)。因此，解釋借鑒國外立法，在第七條第一款規(guī)定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。”該規(guī)定將被拆遷人享有的債權(quán)作為一種特種債權(quán)，并賦予其物權(quán)優(yōu)先效力，即被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，第三人的物權(quán)變動不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。
2001年5月13日，興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、市拆遷安置中心作為鑒證機關(guān)簽訂的拆遷安置協(xié)議書，是雙方的真實意思表示。該協(xié)議不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而是合法有效的。索祥忠代為其父索勝芝在拆遷安置協(xié)議書上簽名，索勝芝在生前沒有提出任何異議且以該協(xié)議為依據(jù)提起訴訟，是對該行為的追認，對索勝芝發(fā)生法律效力。該協(xié)議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業(yè)門面房85 m2，從約定內(nèi)容看，協(xié)議中關(guān)于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的，因而符合解釋第七條第一款關(guān)于標(biāo)的物特定的前提條件。
解釋第二十八條第二款規(guī)定，“《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。”本案在該解釋施行后尚在一審、二審階段，根據(jù)該規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)適用該解釋。故依據(jù)解釋第七條第一款的規(guī)定，涉案爭議的房屋應(yīng)歸被拆遷人所有。對于賀蘇梅辦理的房屋所有權(quán)登記，因該登記依據(jù)的一、二審判決已被撤銷，其權(quán)利基礎(chǔ)已被否定，故原告可依據(jù)本生效判決向房產(chǎn)主管部門申請撤銷登記。
二、涉案商品房買賣合同的效力及處理
東辰公司受興安公司委托對金三角二期工程進行房屋開發(fā)和銷售，對興安公司將涉案房屋安置給索勝芝的事實應(yīng)當(dāng)處于一種明知的狀態(tài)，雙方共同隱瞞該事實又將該房屋出售給賀蘇梅，屬欺詐行為，故東辰公司與賀蘇梅簽訂的商品房買賣合同屬于可撤銷合同，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷;賀蘇梅應(yīng)當(dāng)將依據(jù)該合同取得的涉案房屋返還給興安公司和東辰公司。賀蘇梅返還房屋后，可依法行使合同撤銷權(quán)，要求興安公司和東辰公司返還購房款并賠償因此遭受的經(jīng)濟損失。