共用部位公共設施一樣嗎？
當有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個經(jīng)營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負擔這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費用時，你愿承擔這筆費用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費。
從住宅建筑本身來看，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。”
顯然，分攤到商品房房價中的由購買房屋者負擔的小區(qū)配套設施包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。
從商品住宅樓分攤的土地面積來看：
1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。
2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內(nèi)住戶按份額共有。
3、商品樓房價在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。
正因為住宅小區(qū)的共用部位和公共設施的建設費用最終是以進入房價的形式由購房者來承擔的，所以購房者對共用部位和公共設施既擁有自己享有的權利；又有交納相關物業(yè)管理費的義務。
由此可見：
1、住宅小區(qū)業(yè)主對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產(chǎn)權歸屬個人明確；而對于住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，由于其為全體產(chǎn)權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。
2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營性設施。
3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設施所有權也隨同房屋一樣被轉(zhuǎn)移給業(yè)主，而對共有部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。
4、當業(yè)主入住小區(qū)達到40％以上時，要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。