物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》。
第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國境內的各類物業(yè)管理企業(yè)(以下簡稱企業(yè))，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經濟性質的企業(yè)；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。
第二章 代管基金
第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。
第四條 代管基金作為企業(yè)長期負債管理。代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的檢查與監(jiān)督。代管基金利息凈收人應當經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。
第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協議支付有關費用(如租賃費、承包費等)。管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的經營用房。
第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。
第三章 成本和費用
第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。
第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計人管理費用。 直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
第九條 企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業(yè)成本。
第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營業(yè)成本或者管理費用。
第十一條 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤人營業(yè)成本或者管理費用。
第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0．3％—0．5％計提壞帳準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。不計提取壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計人管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。
第四章 營業(yè)收入及利潤
第十三條 營業(yè)收人是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收人，包括主營業(yè)務收人和其他業(yè)務收人。
第十四條 主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收人。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用 人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。 物業(yè)經營收人是指企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。