合同簽訂前：審查開發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件
商品房銷售有現(xiàn)房銷售和期房銷售之分，現(xiàn)房銷售對買受人而言相對風(fēng)險(xiǎn)較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買受人可以先看房后簽訂合同;期房銷售也叫預(yù)售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設(shè)計(jì)參數(shù)等來確定。因此，開發(fā)商交付的房屋與合同約定或買受人預(yù)期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對而言，期房風(fēng)險(xiǎn)較大。不論是購買現(xiàn)房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：
商品房現(xiàn)房銷售必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，且其開發(fā)的規(guī)模與其取得的資質(zhì)等級向匹配;2.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證書》和使用土地批準(zhǔn)文件;3.持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;4.所開發(fā)并出售的商品房已通過竣工驗(yàn)收;5.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。
商品房期房銷售(預(yù)售)除開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有合法的主體資格和相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間已經(jīng)確定外，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)必須已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》即通常所說的“五證”。
1，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開發(fā)商取得建設(shè)用地首先要符合城市用地規(guī)劃，開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后才能辦理國有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而僅有國有土地使用證的國有土地使用證無效。購房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，要注意開發(fā)商取得該證書的時(shí)間以、開發(fā)用地的規(guī)劃用途及證書的范圍與開發(fā)商實(shí)際開發(fā)的范圍是否一致。實(shí)踐中有開發(fā)商取得的證書只是其開發(fā)范圍的一部分的情形。
2，〈〈國有土地使用權(quán)證〉〉：根據(jù)我國法律規(guī)定，進(jìn)行商品房開發(fā)只能在國有土地上進(jìn)行，國家是禁止在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)的。集體土地只有經(jīng)縣級以上人民政府依法進(jìn)行征用，經(jīng)征用土地性質(zhì)變更為國有土地后，才可以將國有土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時(shí)，要注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限。
3，〈〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉〉：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明。如果開發(fā)商拿不出建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則意味該建筑是違章建筑。
4，〈〈建設(shè)工程施工許可證〉〉：施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準(zhǔn)文件，只要工程投資達(dá)到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監(jiān)理單位已確定。購房者在審查許可證時(shí)，也要用心查看。購房者在審查建設(shè)工程施工許可證時(shí)要注意其記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發(fā)商是否會延遲交房。
5，〈〈商品房預(yù)售許可證〉〉：該證是房屋管理部門頒發(fā)給開發(fā)商以準(zhǔn)許進(jìn)行商品房銷售的憑證。一般而言，開發(fā)商在已經(jīng)取得上述四證后，且開發(fā)項(xiàng)目籌集資金已到位，建設(shè)工程已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，房管部門才會給開發(fā)商核發(fā)預(yù)售許可證。購房者在審查預(yù)售許可證時(shí)，要注意的是預(yù)售許可證可以是一樓一證，也可以是多樓一證，但開發(fā)商開發(fā)的樓盤是多樓時(shí)其取得的時(shí)間可能不同。尚未取得該證的樓盤是嚴(yán)禁預(yù)售的。開發(fā)商慣常使用的伎倆是僅取得部分樓盤的預(yù)售許可證而對開發(fā)的其它尚未取得該證的樓盤進(jìn)行銷售，欺騙購房者。
當(dāng)然，在簽訂合同之前，購房者了解意向樓盤的途徑主要是通過開發(fā)商的宣傳資料或售樓人員的口述。不要輕信售樓人員的口述并收集保管好開發(fā)商的所有的宣傳材料，對后期合同的簽訂乃至爭議的解決不無裨益。