開(kāi)發(fā)流程
（一）前期策劃
1、市場(chǎng)調(diào)研
（1）調(diào)研流程
☆前期準(zhǔn)備：確定市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容和目的→擬定市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃→選擇調(diào)查人員
☆市場(chǎng)調(diào)查：收集相關(guān)信息資料→選擇調(diào)研方法→進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
☆資料分析：編輯整理信息資料→撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
（2）調(diào)研內(nèi)容
☆環(huán)境調(diào)研：政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)
☆供求調(diào)研：消費(fèi)者構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力、購(gòu)買(mǎi)行為
☆項(xiàng)目調(diào)研：項(xiàng)目所在地氣候、土地性質(zhì)、周邊環(huán)境、周邊社區(qū)現(xiàn)狀、市政及公建配套設(shè)施、交通條件等
☆競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研（產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售情況等），競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)調(diào)研（企業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度、品牌知名度、銷(xiāo)售方式、產(chǎn)品質(zhì)量、成本狀況、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣P(guān)系等）
（3）撰寫(xiě)報(bào)告
包括導(dǎo)言、研究方法、調(diào)查成果、限制條件、結(jié)論和建議。
2、項(xiàng)目可行性分析
（1）報(bào)告依據(jù)
☆國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；
☆國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；
☆國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；
☆城市規(guī)劃管理部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn)；
☆《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源管理部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；
☆環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；
☆交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)；
☆自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；
☆有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；
☆國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；
☆開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。
（2）報(bào)告內(nèi)容
項(xiàng)目總論、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案、投資估算與融資方案、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目不確定性分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論及建議、附件等。
3、前期定位
（1）土地定位
☆如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備與競(jìng)拍；
☆明確如何選擇土地開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)；
☆土地開(kāi)發(fā)如何定位。
（2）市場(chǎng)定位
☆明確開(kāi)發(fā)理念及土地用途；
☆進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究；
☆選定細(xì)分市場(chǎng)；
☆目標(biāo)客群定位；
☆進(jìn)行產(chǎn)品定位；
☆進(jìn)行價(jià)格定位；
☆財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
（3）產(chǎn)品定位
☆總體規(guī)劃布局；
☆戶型設(shè)計(jì)；
☆建筑設(shè)計(jì)；
☆園林景觀設(shè)計(jì)；
☆附加值提升。
（二）土地獲取
1、土地儲(chǔ)備及土地價(jià)值評(píng)估
（1）土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施
征地→拆遷→市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)→土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收
（2）土地價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)
土地形狀、土地面積、交通環(huán)境、區(qū)位條件、土地性質(zhì)、建設(shè)現(xiàn)狀、片區(qū)規(guī)劃、投資目的、土地附加值、經(jīng)濟(jì)界限。
2、地產(chǎn)企業(yè)土地獲取決策管理
（1）決策流程
戰(zhàn)略評(píng)估→效益評(píng)估→可行性評(píng)估→執(zhí)行
（2）獲取步驟
☆進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；
☆明確土地獲取方式（出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br>
☆辦理土地手續(xù)。
（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、招投標(biāo)管理
（1）招投標(biāo)類(lèi)型
☆全過(guò)程招投標(biāo)；
☆材料及設(shè)備招投標(biāo)；
☆工程施工招投標(biāo)；
☆勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)。
（2）招投標(biāo)方式
公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)。
（3）招投標(biāo)程序
☆申請(qǐng)立項(xiàng)；
☆編制招標(biāo)文件及標(biāo)底；
☆確定招標(biāo)方式；
☆投標(biāo)人資格審查；
☆招標(biāo)工程交底及答疑；
☆投標(biāo)報(bào)價(jià)；
☆開(kāi)標(biāo)；
☆評(píng)標(biāo)；
☆決標(biāo)；
☆簽訂合同。
2、項(xiàng)目定位
（1）市場(chǎng)環(huán)境分析
包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等。
（2）客戶定位
細(xì)分目標(biāo)客戶群→定位目標(biāo)客戶群→選擇目標(biāo)客戶群。
（3）產(chǎn)品整體定位
包括容積率配置、公共設(shè)施定位、樓層用途定位等。
（4）產(chǎn)品定位
包括產(chǎn)品檔次、項(xiàng)目環(huán)境、總平面布置、建筑、景觀、智能化、物業(yè)管理等。
（5）價(jià)格定位
☆評(píng)估內(nèi)外部因素；
☆收集定價(jià)信息
☆研究樓盤(pán)平均單價(jià)的影響因素；
☆決定各期、各棟的平均單價(jià)；
☆評(píng)判樓層垂直價(jià)差；
☆判定水平價(jià)差；
☆調(diào)整價(jià)格偏差。
3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)
（1）啟動(dòng)階段
地塊選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者心理分析、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
（2）設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)采購(gòu)（指定設(shè)計(jì)公司或招投標(biāo)選擇設(shè)計(jì)公司）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
（3）工程計(jì)劃階段
市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。
（4）工程施工階段
☆要求施工單位做好施工組織設(shè)計(jì)，督促監(jiān)理單位做好監(jiān)理規(guī)劃；
☆定期召開(kāi)工程例會(huì)和設(shè)計(jì)交底會(huì)；
☆確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本及項(xiàng)目總體計(jì)劃實(shí)施和控制；
☆及時(shí)準(zhǔn)確地審核各種變更，使其發(fā)生不脫離總體計(jì)劃。
（5）收尾階段
完成對(duì)外結(jié)算、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、做好項(xiàng)目記錄。
（四）建設(shè)施工
1、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建
（1）辦理立項(xiàng)手續(xù)
（2）辦理“五證”
報(bào)刊《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。
2、開(kāi)發(fā)采購(gòu)管理
（1）制定采購(gòu)計(jì)劃
（2）下達(dá)采購(gòu)訂單
（3）簽訂采購(gòu)合同
（4）管理采購(gòu)交易
（5）校驗(yàn)采購(gòu)發(fā)票
3、確定工程造價(jià)
（1）工程造價(jià)形式
投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算
（2）工程造價(jià)控制
☆實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度；
☆實(shí)行限額設(shè)計(jì)；
☆開(kāi)展價(jià)值工程活動(dòng)；
☆加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作；
☆加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理。
4、工程進(jìn)度管理
（1）主要任務(wù)
☆確定項(xiàng)目建設(shè)工期及施工各階段進(jìn)度目標(biāo)；
☆審批施工單位的進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行有效控制；
☆定期檢查工程進(jìn)度，與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比對(duì)；
☆督促施工單位采取措施，保證工期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
（2）階段管理
☆事前控制：合理制定計(jì)劃、嚴(yán)格圖紙會(huì)審；
☆事中控制：節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制、節(jié)點(diǎn)完成控制；
☆事后控制：計(jì)劃變更控制、進(jìn)度超期控制。
（3）計(jì)劃編制
☆根據(jù)工程項(xiàng)目總進(jìn)度的要求確定單位工程的開(kāi)工順序和速度；
☆計(jì)算各單位工程的分部、分項(xiàng)工程量，并確定施工順序及所需人工、材料和機(jī)械數(shù)量；
☆排出單位工程的施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃；
☆排出整個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，找出關(guān)鍵線路。
5、建筑材料管理
（1）建材類(lèi)別
☆結(jié)構(gòu)材料：鋼材、木材、混凝土、石材、水泥、磚瓦、鋼化玻璃、工程塑料、復(fù)合材料等。
☆裝飾材料：輕型鋼材、石膏板、涂料、油漆、鍍層、貼面、各色瓷磚及具有裝飾效果的玻璃等。
☆專(zhuān)用材料：具有防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔熱、保溫、密封等特殊功能的材料。
（2）管理內(nèi)容
☆材料采購(gòu)管理：制定采購(gòu)計(jì)劃、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并作出選擇、控制材料價(jià)格、對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行檢驗(yàn)。
☆施工現(xiàn)場(chǎng)管理：材料存放管理、材料發(fā)放管理、施工中的組織管理。
☆材料成本管理：制度控制、限量控制、主材控制、索賠控制。
6、竣工驗(yàn)收管理
（1）驗(yàn)收依據(jù)
法律、法規(guī)和章程；工程資料。
（2）驗(yàn)收內(nèi)容
土建工程、安裝工程、人防工程、管道工程等。
（3）驗(yàn)收流程
☆施工單位自檢、提交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；
☆監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》；
☆勘察、設(shè)計(jì)單位提出《質(zhì)量檢查報(bào)告》；
☆監(jiān)理單位組織初驗(yàn)（預(yù)驗(yàn)收）；
☆建設(shè)單位提交驗(yàn)收資料，確定驗(yàn)收時(shí)間；
☆竣工驗(yàn)收；
☆施工單位按驗(yàn)收意見(jiàn)進(jìn)行整改；
☆辦理備案。
（五）宣傳營(yíng)銷(xiāo)
1、制定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃
（1）編寫(xiě)要點(diǎn)
計(jì)劃概要、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀、計(jì)劃與問(wèn)題分析、確定目標(biāo)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略、行動(dòng)方案、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表、計(jì)劃控制。
（2）制訂流程
☆調(diào)查及分析市場(chǎng)走勢(shì)；
☆擬定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)；
☆理解項(xiàng)目定位；
☆制訂營(yíng)銷(xiāo)方案；
☆管理營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃；
☆執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)控制。
2、廣告策劃管理
（1）準(zhǔn)備階段
參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、確定預(yù)算、尋找廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研和分析、準(zhǔn)備提案工作。
（2）策劃階段
確定廣告目標(biāo)、確定主題及創(chuàng)意表現(xiàn)、確定廣告投放時(shí)間、采取廣告策略、制訂廣告計(jì)劃。
（3）實(shí)施階段
選擇廣告類(lèi)別、擬定廣告文案、定稿和發(fā)布廣告、內(nèi)容變更。
（4）評(píng)估階段
測(cè)定銷(xiāo)售效果、社會(huì)效果和心理效果，詳盡分析廣告效果。
3、案場(chǎng)管理
（1）管理職能
☆行政管理：考勤管理、著裝管理、衛(wèi)生管理等。
☆人員管理：督查員工遵守崗位職責(zé)、完成工作內(nèi)容等。
☆銷(xiāo)售流程管理：制定銷(xiāo)售流水線、制訂《答客問(wèn)》。
☆客戶管理：每日上報(bào)、及時(shí)更新、專(zhuān)人解決。
☆資料管理：客戶資料、房源銷(xiāo)控、工程圖紙、合同文件。
（2）核心要點(diǎn)
☆營(yíng)銷(xiāo)必須事先做好充分準(zhǔn)備；
☆制訂可操作性強(qiáng)的監(jiān)控流程；
☆完善危機(jī)干預(yù)機(jī)制；
☆制訂科學(xué)可行的營(yíng)銷(xiāo)宣傳方案；
☆接聽(tīng)電話要事先準(zhǔn)備；
☆接待客戶要注意形象和禮儀；
☆熟悉掌握產(chǎn)品特征；
☆詳細(xì)填寫(xiě)客戶資料；
☆簽訂合同要充分準(zhǔn)備。
（3）階段管理
☆前期準(zhǔn)備：擬定開(kāi)盤(pán)方案、制訂流程和價(jià)格、評(píng)審、培訓(xùn)和演練、物資準(zhǔn)備。
☆銷(xiāo)售過(guò)程：反復(fù)派單、組織產(chǎn)品演練、準(zhǔn)備合同樣本、準(zhǔn)備案場(chǎng)基本資料、分析客源、對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)品進(jìn)行調(diào)研、繪制銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)圖。
☆尾期結(jié)案：組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行總結(jié)、結(jié)案報(bào)告、配合交房。
4、銷(xiāo)售管理
（1）銷(xiāo)售管理內(nèi)容
銷(xiāo)售價(jià)格管理、銷(xiāo)售渠道管理、促銷(xiāo)管理。
（2）制訂銷(xiāo)售規(guī)劃
制訂銷(xiāo)售目標(biāo)→選擇銷(xiāo)售策略→制訂銷(xiāo)售行動(dòng)方案→營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃。
（3）辦理銷(xiāo)售手續(xù)
房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量→辦理《商品房銷(xiāo)售許可證》→辦理按揭抵押收件→商品房?jī)r(jià)格備案方法。
（4）組織銷(xiāo)售隊(duì)伍
培訓(xùn)銷(xiāo)售人員→確定銷(xiāo)售模式→備齊銷(xiāo)售道具。
5、客戶關(guān)系管理
（1）管理內(nèi)容
客戶資料管理、客戶滿意度調(diào)查管理、客戶服務(wù)。
（2）管理階段
☆銷(xiāo)售前期：掌握客戶信息、進(jìn)行客戶分析。
☆銷(xiāo)售階段：來(lái)電來(lái)訪接待統(tǒng)計(jì)、客戶信息收集管理、成交匯總分析管理。
☆銷(xiāo)售后期：客戶入住管理、退房換房管理、調(diào)查客戶滿意度、客戶投訴管理、賠償處理。
（六）物業(yè)管理
1、管理內(nèi)容
（1）基本業(yè)務(wù)
對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。
（2）專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)
安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車(chē)輛交通等。
（3）特色業(yè)務(wù)
特約服務(wù)、便民服務(wù)等。
（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。
2、管理過(guò)程
（1）前期介入職責(zé)
參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、參與工程管理、代理物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)接管驗(yàn)收。
（2）前期管理內(nèi)容
物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作、工程質(zhì)量保修、前期溝通協(xié)調(diào)。
（3）日常管理內(nèi)容
☆房屋維修管理：房屋的勘查鑒定、房屋維修計(jì)劃管理、房屋維修質(zhì)量管理、維修工程預(yù)算、維修工程招投標(biāo)管理、房屋維修成本管理、房屋維修要素管理、房屋維修施工項(xiàng)目管理、房屋維修施工監(jiān)理等。
☆綠化管理：綠地設(shè)計(jì)和營(yíng)造、綠地養(yǎng)護(hù)、綠地改造等。
☆環(huán)境衛(wèi)生管理：垃圾箱、樓道地面、公共墻面等。
☆治安管理：公共安全管理、經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)管理、侵占公共區(qū)域等。
☆車(chē)輛及交通管理：預(yù)測(cè)交通狀況難點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理等。
☆消防管理：消防教育宣傳、消防培訓(xùn)及演練等。
☆檔案管理：物業(yè)檔案的收集、整理、歸檔、使用等。
3、后期盈利
（1）成本控制措施
人力資源成本控制、節(jié)能降耗、加強(qiáng)維修費(fèi)用控制、加強(qiáng)成本考核。
（2）物業(yè)收費(fèi)對(duì)策
☆設(shè)計(jì)施工不合理的對(duì)策：前期介入。
☆工程質(zhì)量問(wèn)題多的解決策略：理性承接。
☆管理服務(wù)水平低的解決策略：苦練內(nèi)功。
☆費(fèi)用支出不透明的解決策略：定期公示。
☆收費(fèi)手段太落后的解決策略：一卡通用。
☆依法維權(quán)意識(shí)弱的解決策略：增強(qiáng)法律意識(shí)。
☆業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差的解決策略：加大宣傳力度。
☆業(yè)主消費(fèi)水平不高的解決策略：增加合理補(bǔ)貼。
☆業(yè)主僥幸心理的解決策略：公眾力量約束。
☆自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開(kāi)競(jìng)標(biāo)選聘。
☆售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下。
（3）物業(yè)管理集資渠道
☆物業(yè)管理費(fèi)收繳；
☆維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金；
☆多種經(jīng)營(yíng)收入；
☆開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支持；
☆政府支持；