一、二手房買賣應(yīng)注意哪些問(wèn)題
1.審查房屋權(quán)屬
買家要對(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。
首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如果不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。
其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《民法典》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，買家應(yīng)要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
2.了解房屋使用狀況
首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證，買家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。
3.實(shí)地查看房屋質(zhì)量
買家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。
首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。
第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。
第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況;查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。
最后，買家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
4.談好定金
定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。為了防止賣家收了定金之后提高房屋總價(jià)，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，這樣買賣雙方都會(huì)有保障。
5.結(jié)清水表帳單
自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此買賣雙方不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，買家要詢問(wèn)賣家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。
二、二手房買賣流程
1.了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2.查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案; 3、簽合同：如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購(gòu)房定金（但不是商品房買賣的必經(jīng)程序）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
4.申請(qǐng)過(guò)戶。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。如果存在無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況，則拒絕申請(qǐng)。
5.立契。房地產(chǎn)交易管理部門審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
6.繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
7.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
8.買方付清所有房款領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費(fèi)。
附隨義務(wù)隨不動(dòng)產(chǎn)的變更發(fā)生轉(zhuǎn)移這就是必然的結(jié)果，在不動(dòng)產(chǎn)買賣的過(guò)程當(dāng)中也有可能會(huì)發(fā)生相應(yīng)的附隨義務(wù)，比如協(xié)助當(dāng)事人完成房產(chǎn)的過(guò)戶。甚至在簽約之前賣方都應(yīng)該先把該不動(dòng)產(chǎn)給打掃干凈了，附隨義務(wù)的轉(zhuǎn)移也隨著不動(dòng)產(chǎn)的交易在發(fā)生的變化。
三、二手房與新房買賣有什么不一樣
1.二手房標(biāo)價(jià)不等于實(shí)際購(gòu)買價(jià)
一套總價(jià)為100萬(wàn)元的新房，購(gòu)房者最終買到手需要支付的購(gòu)房款也就是100萬(wàn)元，這在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就已經(jīng)寫得清清楚楚。但如果是一套標(biāo)價(jià)同樣為100萬(wàn)元的二手房，則不然。與新房不同的是，除房?jī)r(jià)本身外，二手房交易過(guò)程中還需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，如果是通過(guò)中介完成交易的還涉及有中介費(fèi)等。據(jù)了解，目前在二手房市場(chǎng)上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價(jià)”，房屋交易過(guò)程中所需繳納的一切稅費(fèi)甚至是中介費(fèi)都被賣家轉(zhuǎn)嫁到買家身上，賣家只收“凈價(jià)”不管稅費(fèi)，已成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的潛規(guī)則。以一套標(biāo)價(jià)為100萬(wàn)元的二手房為例，所有稅費(fèi)和交易費(fèi)用全部加起來(lái)共計(jì)十幾萬(wàn)元。
因此在選擇購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房者一定要了解清楚房屋交易中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用具體由誰(shuí)承擔(dān)，以免在后期交易過(guò)程中吃“啞巴虧”。
2.二手房貸款額按評(píng)估價(jià)計(jì)算
據(jù)了解，雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購(gòu)房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考不同，二手房則是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般都要低于市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。據(jù)了解，房齡在1998年以后的房子，申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，能夠享受到七成貸款成數(shù)。1998年以前的房屋，貸款成數(shù)則相對(duì)較少，年限不同成數(shù)也不盡相同，具體要視房齡而定。通常，二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%—90%，房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)則越低。比如一套標(biāo)價(jià)為78萬(wàn)元的二手房，如果按照80%的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，評(píng)估價(jià)則為62.4萬(wàn)元。如果按照貸款首付三成計(jì)算，首付款為187200元，加上成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額15.6萬(wàn)元（78萬(wàn)元——62.4萬(wàn)元），則通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買這套二手房就需要準(zhǔn)備34.32萬(wàn)元的首付款。
因此如果準(zhǔn)備通過(guò)按揭方式購(gòu)買二手房，則在購(gòu)房前一定要找銀行有關(guān)部門了解清楚自己究竟能貸多少款?應(yīng)準(zhǔn)備多少首付?千萬(wàn)不能在未了解清楚情況前即盲目下定。
3.貸款額度直接掛鉤房齡
與新房無(wú)房齡限制不同的是，銀行對(duì)于二手房房齡有著較為嚴(yán)格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請(qǐng)貸款的難度也相對(duì)較大。因此，貸款購(gòu)買二手房時(shí)，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對(duì)貸款方面的相關(guān)事宜進(jìn)行條款約定，如貸款合同審批不能通過(guò)時(shí)，違約責(zé)任該如何約定等。