城市綜合體業(yè)態(tài)定位及設(shè)計重點有哪些？
一般來講，城市綜合體基本需建8-15萬平米的面積，要輻射20萬30萬的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會成為一個多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會成為一個城市的時尚消費(fèi)中心。二三線城市商業(yè)綜合體，特指位于二三線城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)利用綜合體，集公寓社區(qū)、開放式步行街、零售主力店為一體，綜合開發(fā)的項目。
一、策劃目標(biāo)
1、創(chuàng)造三線城市融公寓社區(qū)、開放式步行街、零售主力店為一體的多物業(yè)形態(tài)的現(xiàn)代型購物中心。
2、將“多業(yè)態(tài)集約化一站式消費(fèi)”理念引入三線城市，以“購物中心-shopping mall”作為項目的總體形象和靈魂，促進(jìn)中心縣（市）級商業(yè)中心的商業(yè)改造和土地重新規(guī)劃利用。
3、賦予項目“都市休閑生活商業(yè)中心，品牌薈萃潮流制造地”鮮明生動的人文個性，與目標(biāo)消費(fèi)群建立心理認(rèn)同和情感聯(lián)系，形成精神共鳴，促成消費(fèi)行為。
二、認(rèn)真讀懂城市綜合體項目用地的土地密碼
歸納目前開發(fā)的綜合體項目用地的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化的屬性，普遍具有以下幾點特性：
1、多屬城市中心區(qū)或副中心區(qū)的核心位置，商業(yè)地理位置極其優(yōu)越，核心商務(wù)優(yōu)勢非常突出。
2、社會各項配置資源廣泛，城市成熟度高。
3、多屬舊城改造用地，立面規(guī)劃要求嚴(yán)格，容積率較高。
4、周邊可供開發(fā)用地較少，缺乏競爭和參考項目。
土地的特性決定了未來該區(qū)域的整體產(chǎn)品具備了以下強(qiáng)烈的特征符號：
1、繁華便利，快捷，自由，熱鬧，24小時不夜城。
2、流動、個性、品位的廣義客戶群。
3、城市綜合集群，商務(wù)資源突出，對中小企業(yè)吸引力強(qiáng)烈。
4、景觀資源缺乏，住宅特性不突出，生活舒適度不夠，傳統(tǒng)居住概念需改變。
三、拋開傳統(tǒng)住宅定位模式，要在整個城市發(fā)展空間下思考問題
充分讀懂了土地密碼與了解我們需要開發(fā)產(chǎn)品的綜合特征后，可以明確綜合體項目中銷售產(chǎn)品的未來定位落腳點：
1、市場調(diào)研要在全市的大范圍下完成，避免簡單的周邊同類項目調(diào)研和區(qū)域客戶群分析，避免簡單的以當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)作為主力需求的傳統(tǒng)住宅操作思維模式。
2、限于規(guī)劃要求，產(chǎn)品形態(tài)多樣，城市住宅多以城市公寓的形式出現(xiàn)，需要解讀城市公寓與住宅的特征。
3、限于土地年限要求，部分以酒店式公寓、公寓式酒店、soho公寓定位的產(chǎn)品形態(tài)必須找出與普通公寓產(chǎn)品的差異化，找到目標(biāo)客戶的個性需求特征。
4、住宅公寓會出現(xiàn)單層10戶以上的布置，戶數(shù)普遍較多，銷售周期較長，產(chǎn)品宜小不宜大。
5、存在大量的城市新興商務(wù)群體的需求選擇。
6、廣義投資型、過渡型居住客戶占到相當(dāng)比重。
7、客戶來源廣泛，有別于傳統(tǒng)住宅項目的身份性、地域性、年齡段的特征分布。
四、策劃依據(jù)
1、以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制；
2、以實際街區(qū)或項目用地進(jìn)行策劃。
五、策劃原則
1、明確規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。
2、將項目作為一個完整的城市空間，從功能、空間、景觀及建筑形態(tài)方面進(jìn)行整體設(shè)計、規(guī)劃和引導(dǎo)。突出規(guī)劃的綜合協(xié)調(diào)作用。商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃布局重點突出以“創(chuàng)新城市主題、形成經(jīng)營差異、立足周邊社區(qū)、影響輻射全區(qū)”的指導(dǎo)思想，并按以下六個原則進(jìn)行：統(tǒng)一原則、以人為本原則、文化原則、整合原則、集客原則和滿足租賃方、投資方、管理方的盈利原則。
3、規(guī)劃應(yīng)充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、以及政府戰(zhàn)略規(guī)劃導(dǎo)向，創(chuàng)造既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機(jī)結(jié)合的新城市模型。
4、規(guī)劃要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，從業(yè)態(tài)配置、功能分區(qū)和動線結(jié)構(gòu)等方面，為項目營運(yùn)提供條件，有利于項目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。
六、項目產(chǎn)品規(guī)劃定位的原則
1、方便行人步行的原則；
2、有利于人流進(jìn)入的原則；
3、現(xiàn)有休閑廣場用地面積不變或者略有增加原則；
4、綠化面積不變或者略有增加，綠化檔次和景觀水平提高的原則；
5、增強(qiáng)社會公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間原則；
6、系統(tǒng)中各種經(jīng)營業(yè)態(tài)互動原則；
七、主題創(chuàng)意原則
1、設(shè)計中運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計手法，在保持原有文化氛圍上進(jìn)行片區(qū)功能改造，使其展現(xiàn)現(xiàn)代建筑、商業(yè)需求與傳統(tǒng)文化的融合，強(qiáng)調(diào)街巷、廣場等空間的組合，高科技材料及文化特征符號的大膽運(yùn)用。
2、結(jié)合市政和規(guī)劃的城市綜合體，商業(yè)空間則圍繞廣場中心展開空間組合
八、總體布局原則
（1）、地下商城。力求通過高差、出入口、局部廣場下沉營造負(fù)1層商業(yè)門面的價值最大化。
?。?）、步行街系統(tǒng)沿景觀軸線東西向依次布局，主要設(shè)計為4層建筑，局部3層，形成傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的現(xiàn)代化提升和升華，有機(jī)融合到綜合體功能的各個建筑物業(yè)細(xì)節(jié)中。
（3）、核心主力店，應(yīng)注意主力店個性要求與項目總體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一。同時店內(nèi)考慮水平動線與垂直動線的有機(jī)結(jié)合，達(dá)成商業(yè)動線規(guī)劃的完整。
（4）、住宅、公寓。所有住宅樓的底層（即建筑的第5層）架空為花園。
（5）、停車場所主要設(shè)置在兩住宅裙樓下的負(fù)2層，設(shè)不同出入口。設(shè)備用房放于負(fù)2層，商業(yè)儲藏室布置于負(fù)1層。
（6）、項目環(huán)四周設(shè)計步行街道，以解決部分交通組織需要，并同時最大可能制造臨街商鋪。
（7）、景觀設(shè)計中，不僅注重文化標(biāo)志，更應(yīng)一人文本，注重盲道、殘疾人通道的無障礙設(shè)計，人行和交通道路、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、街區(qū)照明設(shè)施、步行街環(huán)境等等。