一設計優(yōu)化的重點
1.項目論證階段優(yōu)化重點：
（1）土地性質是否有調整機會。土地變性，如寫字樓變公寓；規(guī)劃要點調整，如商業(yè)比例、容積率調整（偷面積或主動減低容積率）；市政條件的利用。
2.概念設計優(yōu)化重點：
(1)做好項目周邊環(huán)境調研。項目地理位置、自然景觀、配套、地質情況；項目競爭對手樓盤情況（“適度”領先配置）；做好用地分析，成本估算。
(2)“多個”概念方案比選。產品類型比例、交通分析、功能分區(qū)、景觀分析、土方分析、設備房分析、商業(yè)配套、地下室設置、人防設置、停車設置等分析。
3.方案設計優(yōu)化重點：
（1）分析客戶群真實需求，分析客戶敏感點，精準定位控制成本。
（2）非銷售公建配套建面與客戶需求間尋找平衡點，提高可售面積比例。
（3）容積率、建筑密度的把握。提高土地價值，多布置高端產品在優(yōu)勢位置。
（4）住宅平面、單元、戶型和戶型面積。
（5）建筑效果和成本雙贏的建筑布局。
（6）窗地比、建筑周長面積比、屋頂復雜程度。
（7）平衡總價控制與單價控制。
640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1
4.地質勘察設計優(yōu)化重點：（1）技術問題：地基承載能力；地下水位，特別是抗浮設計；不良地質條件的分析；場地周邊管線。
5.基坑邊坡、地基設計優(yōu)化重點：（1）巖土工程的設計控制，經驗占70％，計算占30％；（2）基坑與邊坡根據(jù)性質采取不同保險系數(shù)。
6.地下室設計優(yōu)化重點：
（1）地下室水位，特別是抗浮計算水位深度；（2）地下室高度；（3）地面覆土厚土；（4）消防車道的位置；（5）設備機房及車位的布置；（6）地下室位置同主體的關系；（7）管線路由及層高。
7.結構設計優(yōu)化重點：（1）結構比選，結構與空間的關系；（2）荷載布置優(yōu)化；（3)計算優(yōu)化；（4）構造配筋。
8.設備選型優(yōu)化重點：（1）綜合建安、運營、安全，使用年限及品牌；（2）設計重要性及客戶敏感度，材料性價比選；（3）機房面積大小。
9.建筑施工圖設計優(yōu)化重點：（1）功能性問題；（2）構造措施；（3）施工圖深度。
640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1
10.場地設計優(yōu)化重點：（1）場地設計優(yōu)化內容：場地總平面設計、場地道路設計、場地豎向設計、場地管線綜合設計、小市政同大市政的關系。
11.景觀成本優(yōu)化重點：（1）重點部位提高成本，優(yōu)化非重點部位；（2）利用景觀成本在總建安成本中“調節(jié)池”的作用。
12.外圍護結構保溫設計優(yōu)化重點：（1）選擇性價比合適的保溫材料；（2）綜合考慮窗墻比、遮陽等。
13.門窗工程設計優(yōu)化重點：（1）門窗適當減少分隔，大幅度降低型材含量；（2）適當減少開啟扇數(shù)量，減少五金使用；（3）滿足受力條件下，調整型材截面，降低型材含量。
二設計成本優(yōu)化關鍵指標
設計與成本控制密切相關，房地產住宅項目設計階段成本優(yōu)化的關鍵指標分五大部分如下：
1.建筑成本關鍵指標
2.機電成本關鍵指標
3.精裝修成本關鍵指標
4.景觀綠化成本關鍵指標
5.市政配套成本關鍵指標
三設計成本造價控制理念
1.從源頭抓起，著手大局為之上策
一般來說，建筑的成本在建筑方案確定的時候就基本決定了。想省錢，結構專業(yè)應提前介入，提醒設計人員不要采用費錢不討好的建筑方案和建筑造型，提供可變通、結構可行的備選建議，大到建筑的規(guī)則性、柱網的布置，小到局部建筑造型的處理，建筑軸網的規(guī)則性等。
2.中間過程入手，抓結構方案為之中策
現(xiàn)在大的項目都流行國外出方案，國內做施工圖。這種情況下，只能在現(xiàn)有方案中選最優(yōu)的結構方案。根據(jù)不同烈度不同建筑類型，采用不同的結構類型，抗震等級是不一樣的。另外不同的建筑結構類型有著不同的構造措施，這對于含鋼量有著很大的影響。
問題：小高層住宅，可以用純剪力墻結構、框架、框剪、異形框剪、短肢剪力墻結構?？紤]建筑功能要求，一般會在純剪、異形框剪、短肢進行選擇。哪種最省？
分析：純剪與短肢比，無疑純剪省。同一抗震要求，短肢配筋率1.0%~1.2%，純剪0.5%，但短肢的抗震性能更好。純剪與異形框剪比，異形框剪抗震等級高一級，肢端配筋率等構造措施限定了受力鋼筋須大于14、16，體積配箍率也不可小覷，省的只是混凝土，而混凝土和鋼材的價格差距近30倍。純剪雖省也有講究，周期扭轉不達標不一定是墻少了。適當?shù)恼{整墻的位置，盡量外圍布置，減少中部的剪力墻數(shù)量。控制好結構的宏觀參數(shù)，往往帶來的經濟效益和安全效益不是死摳鋼筋能夠實現(xiàn)的。
640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1
3.抓配筋，省小錢為之下策
省的雖是小錢，卻是甲方最在意的，也是最直觀的。如何省的好還不犧牲強度安全儲備？如：在以計算剪力控制的梁柱箍筋上可采用ⅲ級鋼小直徑大間距替換ⅰ級鋼的大直徑小間距，省錢還提高了強度儲備；高強混凝土替換低標號混凝土；采取通長鋼筋與分離式鋼筋配合使用等。
四設計階段成本控制措施
從地下面積、窗地比、外立面及無效成本等方面來重點分析方案設計階段的大頭成本如何控制：
1.盡可能減少和科學利用地下面積
經驗證明，如果地下室的面積超過建筑面積15%就不具經濟性了。地下室面積越大，投入越高，分攤成本越高，可售比越低。因此，要嚴格控制地下室面積，控制土方開挖量，控制以贈送地下室面積作為賣點；聯(lián)排別墅慎用地下停車方式，減少大開挖的地下室。
地下車庫設計措施：一是在車位配比上盡可能與政府博弈，取得優(yōu)惠政策；二是可通過配置機械立體停車庫達到車位配比；三是在地下室功能布局上注重設計合理性，充分利用空間；四是通過車位劃線和單雙行合理動線設置，來盡可能增加停車位數(shù)量；五是通過設計地上停車位來實現(xiàn)車位配比。
2.控制窗地比減少開窗面，實現(xiàn)門窗節(jié)能并降低成本
窗地比是指窗洞的面積與地上計容面積（不含地下室）的比例。
開窗越大，意味著成本造價越高，對節(jié)能保溫的要求越高。控制窗地比就是控制外立面門窗的造價，外立面門窗造價比鋼筋混凝土的結構造價要高得多。因此，要控制窗地比及過多過大的開窗面，并控制會影響門窗節(jié)能和造價的設計方案。
640?wx_fmt=png&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1
首先，通過項目定位和成本標準化，來控制窗地比的比率，通過指標來控制。比如普通住宅的窗地比在0.21～0.23，別墅的窗地比可達0.3。
其次，通過門窗和立面分割方式減少耗材。凹凸越少、窗洞越小，節(jié)能保溫越容易配置，采用普通玻璃、型材就能滿足。
再次，窗開啟方式、型材品牌和五金配置標準會影響成本。比如：平開窗比推拉窗要貴，會用更多五金材料，可通過設計來控制標準。
3.降低外立面率，優(yōu)化工藝設計
外立面率，是指扣除窗門洞的外立面裝飾面積與地上計容面積的比率。
控制外立面率、外墻面保溫層與外裝飾面的造價及施工模板的損耗、措施費的增加，是減少成本的重要舉措。
首先，外立面越平整，成本越低。
其次，外立面率又與不同的設計風格相關，建筑風格的定位要與初始成本指標結合起來。比如地中海輪廓簡單成本低，英倫風格比較復雜成本高。
再次，材料方面主要靠設計發(fā)揮，將普通材料做出優(yōu)質或高端的設計效果。例如，大面積石材如果沒有體現(xiàn)立體感，遠看跟涂料沒有區(qū)別，好的真石漆也可以達到這種平面效果，但成本造價卻低得多，像砂巖的成本為800～900元/m2，加上施工費，要達到1200～1300元/m2，如果線條復雜，則到2000～2500元/m2，造價非常高，而真石漆可能才120元/m2左右。
640?wx_fmt=jpeg&tp=webp&wxfrom=5&wx_lazy=1
此外，保溫材料要滿足消防和節(jié)能保溫的要求，可找新產品、新工藝來替代。比如，抗反射保溫材料，同一涂層既抗反射又保溫，可以節(jié)省工序和成本。
4.不均衡使用成本，規(guī)避無效成本
無效成本對整個銷售沒有溢價，沒有帶動銷售、擴大品牌影響的價值，比如砸掉重做的成本、存貨的資金成本、容積率浪費、結構含量過大增加的成本等。如圍墻的石材壓頂10公分就足夠了，有項目卻采用整石雕刻，分開壓頂也能實現(xiàn)相同的效果。
總結：
一言以蔽之，永遠要圍繞客戶敏感點來進行產品質量-成本優(yōu)化配置。成本是活的，不是死算，要切記房地產開發(fā)投入的核心點——成本投入只為創(chuàng)造價值、獲得利潤服務。