一設(shè)計(jì)優(yōu)化的重點(diǎn)
1.項(xiàng)目論證階段優(yōu)化重點(diǎn)：
（1）土地性質(zhì)是否有調(diào)整機(jī)會(huì)。土地變性，如寫(xiě)字樓變公寓；規(guī)劃要點(diǎn)調(diào)整，如商業(yè)比例、容積率調(diào)整（偷面積或主動(dòng)減低容積率）；市政條件的利用。
2.概念設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：
(1)做好項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研。項(xiàng)目地理位置、自然景觀、配套、地質(zhì)情況；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)情況（“適度”領(lǐng)先配置）；做好用地分析，成本估算。
(2)“多個(gè)”概念方案比選。產(chǎn)品類(lèi)型比例、交通分析、功能分區(qū)、景觀分析、土方分析、設(shè)備房分析、商業(yè)配套、地下室設(shè)置、人防設(shè)置、停車(chē)設(shè)置等分析。
3.方案設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：
（1）分析客戶(hù)群真實(shí)需求，分析客戶(hù)敏感點(diǎn)，精準(zhǔn)定位控制成本。
（2）非銷(xiāo)售公建配套建面與客戶(hù)需求間尋找平衡點(diǎn)，提高可售面積比例。
（3）容積率、建筑密度的把握。提高土地價(jià)值，多布置高端產(chǎn)品在優(yōu)勢(shì)位置。
（4）住宅平面、單元、戶(hù)型和戶(hù)型面積。
（5）建筑效果和成本雙贏的建筑布局。
（6）窗地比、建筑周長(zhǎng)面積比、屋頂復(fù)雜程度。
（7）平衡總價(jià)控制與單價(jià)控制。
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4.地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）技術(shù)問(wèn)題：地基承載能力；地下水位，特別是抗浮設(shè)計(jì)；不良地質(zhì)條件的分析；場(chǎng)地周邊管線(xiàn)。
5.基坑邊坡、地基設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）巖土工程的設(shè)計(jì)控制，經(jīng)驗(yàn)占70％，計(jì)算占30％；（2）基坑與邊坡根據(jù)性質(zhì)采取不同保險(xiǎn)系數(shù)。
6.地下室設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：
（1）地下室水位，特別是抗浮計(jì)算水位深度；（2）地下室高度；（3）地面覆土厚土；（4）消防車(chē)道的位置；（5）設(shè)備機(jī)房及車(chē)位的布置；（6）地下室位置同主體的關(guān)系；（7）管線(xiàn)路由及層高。
7.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）結(jié)構(gòu)比選，結(jié)構(gòu)與空間的關(guān)系；（2）荷載布置優(yōu)化；（3)計(jì)算優(yōu)化；（4）構(gòu)造配筋。
8.設(shè)備選型優(yōu)化重點(diǎn)：（1）綜合建安、運(yùn)營(yíng)、安全，使用年限及品牌；（2）設(shè)計(jì)重要性及客戶(hù)敏感度，材料性?xún)r(jià)比選；（3）機(jī)房面積大小。
9.建筑施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）功能性問(wèn)題；（2）構(gòu)造措施；（3）施工圖深度。
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10.場(chǎng)地設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）場(chǎng)地設(shè)計(jì)優(yōu)化內(nèi)容：場(chǎng)地總平面設(shè)計(jì)、場(chǎng)地道路設(shè)計(jì)、場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)、場(chǎng)地管線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)、小市政同大市政的關(guān)系。
11.景觀成本優(yōu)化重點(diǎn)：（1）重點(diǎn)部位提高成本，優(yōu)化非重點(diǎn)部位；（2）利用景觀成本在總建安成本中“調(diào)節(jié)池”的作用。
12.外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）選擇性?xún)r(jià)比合適的保溫材料；（2）綜合考慮窗墻比、遮陽(yáng)等。
13.門(mén)窗工程設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)：（1）門(mén)窗適當(dāng)減少分隔，大幅度降低型材含量；（2）適當(dāng)減少開(kāi)啟扇數(shù)量，減少五金使用；（3）滿(mǎn)足受力條件下，調(diào)整型材截面，降低型材含量。
二設(shè)計(jì)成本優(yōu)化關(guān)鍵指標(biāo)
設(shè)計(jì)與成本控制密切相關(guān)，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的關(guān)鍵指標(biāo)分五大部分如下：
1.建筑成本關(guān)鍵指標(biāo)
2.機(jī)電成本關(guān)鍵指標(biāo)
3.精裝修成本關(guān)鍵指標(biāo)
4.景觀綠化成本關(guān)鍵指標(biāo)
5.市政配套成本關(guān)鍵指標(biāo)
三設(shè)計(jì)成本造價(jià)控制理念
1.從源頭抓起，著手大局為之上策
一般來(lái)說(shuō)，建筑的成本在建筑方案確定的時(shí)候就基本決定了。想省錢(qián)，結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)應(yīng)提前介入，提醒設(shè)計(jì)人員不要采用費(fèi)錢(qián)不討好的建筑方案和建筑造型，提供可變通、結(jié)構(gòu)可行的備選建議，大到建筑的規(guī)則性、柱網(wǎng)的布置，小到局部建筑造型的處理，建筑軸網(wǎng)的規(guī)則性等。
2.中間過(guò)程入手，抓結(jié)構(gòu)方案為之中策
現(xiàn)在大的項(xiàng)目都流行國(guó)外出方案，國(guó)內(nèi)做施工圖。這種情況下，只能在現(xiàn)有方案中選最優(yōu)的結(jié)構(gòu)方案。根據(jù)不同烈度不同建筑類(lèi)型，采用不同的結(jié)構(gòu)類(lèi)型，抗震等級(jí)是不一樣的。另外不同的建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型有著不同的構(gòu)造措施，這對(duì)于含鋼量有著很大的影響。
問(wèn)題：小高層住宅，可以用純剪力墻結(jié)構(gòu)、框架、框剪、異形框剪、短肢剪力墻結(jié)構(gòu)?？紤]建筑功能要求，一般會(huì)在純剪、異形框剪、短肢進(jìn)行選擇。哪種最?。?br>
分析：純剪與短肢比，無(wú)疑純剪省。同一抗震要求，短肢配筋率1.0%~1.2%，純剪0.5%，但短肢的抗震性能更好。純剪與異形框剪比，異形框剪抗震等級(jí)高一級(jí)，肢端配筋率等構(gòu)造措施限定了受力鋼筋須大于14、16，體積配箍率也不可小覷，省的只是混凝土，而混凝土和鋼材的價(jià)格差距近30倍。純剪雖省也有講究，周期扭轉(zhuǎn)不達(dá)標(biāo)不一定是墻少了。適當(dāng)?shù)恼{(diào)整墻的位置，盡量外圍布置，減少中部的剪力墻數(shù)量?？刂坪媒Y(jié)構(gòu)的宏觀參數(shù)，往往帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和安全效益不是死摳鋼筋能夠?qū)崿F(xiàn)的。
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3.抓配筋，省小錢(qián)為之下策
省的雖是小錢(qián)，卻是甲方最在意的，也是最直觀的。如何省的好還不犧牲強(qiáng)度安全儲(chǔ)備？如：在以計(jì)算剪力控制的梁柱箍筋上可采用ⅲ級(jí)鋼小直徑大間距替換ⅰ級(jí)鋼的大直徑小間距，省錢(qián)還提高了強(qiáng)度儲(chǔ)備；高強(qiáng)混凝土替換低標(biāo)號(hào)混凝土；采取通長(zhǎng)鋼筋與分離式鋼筋配合使用等。
四設(shè)計(jì)階段成本控制措施
從地下面積、窗地比、外立面及無(wú)效成本等方面來(lái)重點(diǎn)分析方案設(shè)計(jì)階段的大頭成本如何控制：
1.盡可能減少和科學(xué)利用地下面積
經(jīng)驗(yàn)證明，如果地下室的面積超過(guò)建筑面積15%就不具經(jīng)濟(jì)性了。地下室面積越大，投入越高，分?jǐn)偝杀驹礁?，可售比越低。因此，要?yán)格控制地下室面積，控制土方開(kāi)挖量，控制以贈(zèng)送地下室面積作為賣(mài)點(diǎn)；聯(lián)排別墅慎用地下停車(chē)方式，減少大開(kāi)挖的地下室。
地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)措施：一是在車(chē)位配比上盡可能與政府博弈，取得優(yōu)惠政策；二是可通過(guò)配置機(jī)械立體停車(chē)庫(kù)達(dá)到車(chē)位配比；三是在地下室功能布局上注重設(shè)計(jì)合理性，充分利用空間；四是通過(guò)車(chē)位劃線(xiàn)和單雙行合理動(dòng)線(xiàn)設(shè)置，來(lái)盡可能增加停車(chē)位數(shù)量；五是通過(guò)設(shè)計(jì)地上停車(chē)位來(lái)實(shí)現(xiàn)車(chē)位配比。
2.控制窗地比減少開(kāi)窗面，實(shí)現(xiàn)門(mén)窗節(jié)能并降低成本
窗地比是指窗洞的面積與地上計(jì)容面積（不含地下室）的比例。
開(kāi)窗越大，意味著成本造價(jià)越高，對(duì)節(jié)能保溫的要求越高?？刂拼暗乇染褪强刂仆饬⒚骈T(mén)窗的造價(jià)，外立面門(mén)窗造價(jià)比鋼筋混凝土的結(jié)構(gòu)造價(jià)要高得多。因此，要控制窗地比及過(guò)多過(guò)大的開(kāi)窗面，并控制會(huì)影響門(mén)窗節(jié)能和造價(jià)的設(shè)計(jì)方案。
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首先，通過(guò)項(xiàng)目定位和成本標(biāo)準(zhǔn)化，來(lái)控制窗地比的比率，通過(guò)指標(biāo)來(lái)控制。比如普通住宅的窗地比在0.21～0.23，別墅的窗地比可達(dá)0.3。
其次，通過(guò)門(mén)窗和立面分割方式減少耗材。凹凸越少、窗洞越小，節(jié)能保溫越容易配置，采用普通玻璃、型材就能滿(mǎn)足。
再次，窗開(kāi)啟方式、型材品牌和五金配置標(biāo)準(zhǔn)會(huì)影響成本。比如：平開(kāi)窗比推拉窗要貴，會(huì)用更多五金材料，可通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)控制標(biāo)準(zhǔn)。
3.降低外立面率，優(yōu)化工藝設(shè)計(jì)
外立面率，是指扣除窗門(mén)洞的外立面裝飾面積與地上計(jì)容面積的比率。
控制外立面率、外墻面保溫層與外裝飾面的造價(jià)及施工模板的損耗、措施費(fèi)的增加，是減少成本的重要舉措。
首先，外立面越平整，成本越低。
其次，外立面率又與不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格相關(guān)，建筑風(fēng)格的定位要與初始成本指標(biāo)結(jié)合起來(lái)。比如地中海輪廓簡(jiǎn)單成本低，英倫風(fēng)格比較復(fù)雜成本高。
再次，材料方面主要靠設(shè)計(jì)發(fā)揮，將普通材料做出優(yōu)質(zhì)或高端的設(shè)計(jì)效果。例如，大面積石材如果沒(méi)有體現(xiàn)立體感，遠(yuǎn)看跟涂料沒(méi)有區(qū)別，好的真石漆也可以達(dá)到這種平面效果，但成本造價(jià)卻低得多，像砂巖的成本為800～900元/m2，加上施工費(fèi)，要達(dá)到1200～1300元/m2，如果線(xiàn)條復(fù)雜，則到2000～2500元/m2，造價(jià)非常高，而真石漆可能才120元/m2左右。
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此外，保溫材料要滿(mǎn)足消防和節(jié)能保溫的要求，可找新產(chǎn)品、新工藝來(lái)替代。比如，抗反射保溫材料，同一涂層既抗反射又保溫，可以節(jié)省工序和成本。
4.不均衡使用成本，規(guī)避無(wú)效成本
無(wú)效成本對(duì)整個(gè)銷(xiāo)售沒(méi)有溢價(jià)，沒(méi)有帶動(dòng)銷(xiāo)售、擴(kuò)大品牌影響的價(jià)值，比如砸掉重做的成本、存貨的資金成本、容積率浪費(fèi)、結(jié)構(gòu)含量過(guò)大增加的成本等。如圍墻的石材壓頂10公分就足夠了，有項(xiàng)目卻采用整石雕刻，分開(kāi)壓頂也能實(shí)現(xiàn)相同的效果。
總結(jié)：
一言以蔽之，永遠(yuǎn)要圍繞客戶(hù)敏感點(diǎn)來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品質(zhì)量-成本優(yōu)化配置。成本是活的，不是死算，要切記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入的核心點(diǎn)——成本投入只為創(chuàng)造價(jià)值、獲得利潤(rùn)服務(wù)。