情勢(shì)變更原則是為了在合同的履行過(guò)程中，發(fā)生了雙方當(dāng)事人都無(wú)法預(yù)料到的重大變化，如果繼續(xù)按照原合同的條款履行下去，會(huì)對(duì)一方到事人造成明顯的不公平時(shí)使用的原則，是為了保護(hù)在劣勢(shì)一方的當(dāng)事人而設(shè)置的，符合公平原則。
一、情勢(shì)變更原則是什么
情勢(shì)變更原則是指合同訂立后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以變更或解除合同。
二、情勢(shì)變更原則的理論依據(jù)及本質(zhì)
誠(chéng)實(shí)信用原則作為各國(guó)民法上的一項(xiàng)重要原則，無(wú)論是大陸法系還是英美法系都在立法上加以確認(rèn)，甚至被奉為“帝王條款”、“帝王規(guī)則”。情勢(shì)變更原則淵源于誠(chéng)實(shí)信用原則。它以維持社會(huì)公平及經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)秩序?yàn)橐迹钦\(chéng)實(shí)信用原則“利益均衡”理論在合同履行階段的落實(shí)，表現(xiàn)為以“顯失公平”來(lái)判斷情勢(shì)的變更是否達(dá)到變更或解除合同的程度。
情勢(shì)變更原則的實(shí)質(zhì)，在于貫徹誠(chéng)實(shí)信用原則，消除合同中因情勢(shì)發(fā)生變更所導(dǎo)致的利益失衡。“情勢(shì)變更原則作為誠(chéng)實(shí)信用原則的一個(gè)具體體現(xiàn)”，“情勢(shì)變更原則系誠(chéng)實(shí)信用原則之適用”.三、情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件及效力
（一）情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件
1、客觀上，必須有情勢(shì)變更的事實(shí)。這是適用情勢(shì)變更原則的前提條件。所謂“情勢(shì)”，是指合同成立時(shí)所依賴的客觀情況;所謂“變更”，是指“合同賴以成立的環(huán)境或基礎(chǔ)發(fā)生異常變動(dòng)，.這里的“客觀事實(shí)”，指一切可能導(dǎo)致合同基礎(chǔ)動(dòng)搖的客觀情況，包括自然災(zāi)難、意外事故、戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨變等?？陀^情勢(shì)的變化時(shí)刻存在，但一般變化不會(huì)引起情勢(shì)變更原則的適用，必須有重大的異常變動(dòng)致使合同的法律基礎(chǔ)喪失時(shí)才可適用。
2、主觀上，情勢(shì)變更是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所不可預(yù)見(jiàn)并不可避免的，雙方當(dāng)事人在心態(tài)上都不存在過(guò)錯(cuò)。不可預(yù)見(jiàn)，是指雙方當(dāng)事人沒(méi)有預(yù)見(jiàn)且不可能預(yù)見(jiàn)，以合同成立之時(shí)具有該類合同所需要的專業(yè)知識(shí)及正常思維在當(dāng)時(shí)情況下不可能預(yù)見(jiàn)為準(zhǔn);應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)而沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的不適用。不可避免，是指事前無(wú)法預(yù)防，事后盡一切措施也無(wú)法消除其影響。
3、時(shí)間上，情勢(shì)變更事由必須是發(fā)生在合同有效成立后至合同終止履行前。合同成立以前的情勢(shì)，無(wú)論當(dāng)事人在訂立合同時(shí)是否知曉，其作為合同成立的基礎(chǔ)都是確定的，無(wú)法改變的，不存在變更問(wèn)題。合同履行完畢后，情勢(shì)的變更不可能對(duì)合同產(chǎn)生任何影響，即使出現(xiàn)了情勢(shì)變更情形，當(dāng)事人也不能主張。
4、責(zé)任上，情勢(shì)變更發(fā)生的事由須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。雙方或一方當(dāng)事人對(duì)情勢(shì)變更的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的，不適用情勢(shì)變更原則。
5、結(jié)果上，因情勢(shì)變更會(huì)導(dǎo)致合同的履行顯失公平。這是情勢(shì)變更原則的核心要件。情勢(shì)變更原則只有在合同賴以成立的基礎(chǔ)發(fā)生巨大變化，致使繼續(xù)履行將顯失公平，導(dǎo)致一方明顯有利，另一方明顯受損，雙方當(dāng)事人的利益嚴(yán)重失衡時(shí)才適用;如果影響輕微，則不適用。
6、目的上，情勢(shì)變更原則的適用，在于消除合同因情勢(shì)變更而出現(xiàn)的不公平后果，維護(hù)雙方當(dāng)事人之間的衡平利益，從而維護(hù)市場(chǎng)交易的秩序。
7、救濟(jì)上，必須是當(dāng)事人無(wú)法獲得別的救濟(jì)。如果當(dāng)事人能從其他途徑獲得應(yīng)有的救濟(jì)，從而減少或消除情勢(shì)變更的影響，則不適用該原則。
8、解決上，情勢(shì)變更發(fā)生后，應(yīng)先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，則必須由當(dāng)事人向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)予以裁定是否變更或解除合同。未經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁定，一方或雙方當(dāng)事人不得自行變更或解除合同。
（二）情勢(shì)變更的效力
所謂情勢(shì)變更的效力，是指由于情勢(shì)變更發(fā)生所引起的法律后果。主要表現(xiàn)為變更合同和終止合同兩個(gè)方面。
1、變更合同：指當(dāng)事人向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，經(jīng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)審查認(rèn)為情勢(shì)變更的情形存在，但認(rèn)為合同尚有履行的價(jià)值時(shí)，通過(guò)變更合同衡平當(dāng)事人之間的利益，使合同在公平的基礎(chǔ)上得以履行。其變更措施主要有：增減標(biāo)的數(shù)額的給付、延期或分期履行、變更給付物、拒絕先為履行等。[5]
2、終止合同：又稱解除合同，指法院或仲裁機(jī)構(gòu)通過(guò)審理認(rèn)為合同的履行已無(wú)意義或通過(guò)變更并不能消除不公平結(jié)果，則終止合同關(guān)系，徹底消除不公平現(xiàn)象。
需要注意的是，并非情勢(shì)變更出現(xiàn)后當(dāng)然導(dǎo)致合同的變更或解除。情勢(shì)變更原則是否適用于具體案件，適用時(shí)是發(fā)生合同變更的效力還是發(fā)生合同解除的效力，當(dāng)事人雖有權(quán)主張，但由法官或仲裁機(jī)構(gòu)最后決定。
三、商品房預(yù)售合同情勢(shì)變更的適用
（一）準(zhǔn)確理解“情勢(shì)變更事實(shí)”
所謂情勢(shì)，有學(xué)者認(rèn)為是指“作為合同成立基礎(chǔ)或環(huán)境的一切客觀事實(shí)”，也有認(rèn)為“指合同成立后出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)的情況”。該種觀點(diǎn)可以認(rèn)為是廣義的情勢(shì)變更，將不可抗力包括進(jìn)去。而另一方面，同一批學(xué)者又認(rèn)為不可抗力包括地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，也包括政府行為和社會(huì)異常現(xiàn)象。這就造成情勢(shì)變更中的情勢(shì)遇不可抗力之間的模糊不清。情勢(shì)變更的事實(shí)與不可抗力應(yīng)當(dāng)區(qū)分開(kāi)來(lái)，所謂情勢(shì)，必須是影響及于社會(huì)全體或及于局部之情事，并不考慮原來(lái)法律行為成立時(shí)，為其基礎(chǔ)或環(huán)境之事情。
（二）情勢(shì)變更原則適用時(shí)間
情勢(shì)變更原則要求導(dǎo)致情勢(shì)變更的事由發(fā)生在合同履行的過(guò)程中，具體來(lái)說(shuō)就是商品房預(yù)售合同的簽訂到商品房移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的辦理這一區(qū)間中，如果相關(guān)情勢(shì)發(fā)生在商品房預(yù)售合同簽訂之前或者簽訂之時(shí)，即使有一方當(dāng)事人對(duì)此情勢(shì)并不知情，也不得適用這一原則，而要適用有關(guān)重大誤解或者認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤的相關(guān)規(guī)則。如果情勢(shì)變更發(fā)生在商品房預(yù)售合同履行完畢之后，則對(duì)商品房預(yù)售合同的訂立及履行都不產(chǎn)生影響，沒(méi)有情勢(shì)變更的適用。
（三）情勢(shì)變更事由的不可預(yù)見(jiàn)性問(wèn)題
情勢(shì)變更的目前在于調(diào)整合同雙方利益非自愿的失衡，因此如果當(dāng)事人對(duì)情勢(shì)變更事由有所預(yù)見(jiàn)，無(wú)論其是否采取一定手段加以應(yīng)對(duì)，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為當(dāng)事人對(duì)該種后果的自愿承擔(dān)，對(duì)心甘情愿者不存在不公平，不能適用這一原則。預(yù)見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)不一，有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用主觀標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以遭受不利益一方的當(dāng)事人的實(shí)際情況為準(zhǔn)。也有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)一個(gè)一般的、合理的人標(biāo)準(zhǔn)為判斷。依據(jù)主觀標(biāo)準(zhǔn)增大訂約成本和司法成本，依據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)則有可能在個(gè)案中有失公平。事實(shí)上對(duì)個(gè)案中當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)能力，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各方面的因素考慮，及應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)事人個(gè)體的特殊情況，也應(yīng)按照客觀原則進(jìn)行考評(píng)，并且結(jié)合訂約當(dāng)時(shí)交易實(shí)況進(jìn)行判斷。
（四）“顯失公平”的確定
情勢(shì)變更原則的出現(xiàn)是公平原則與中契約必守原則的協(xié)調(diào)。契約必守原則在情勢(shì)變更出現(xiàn)的情況下讓位于更高位階的公平原則，從而打破原有契約對(duì)原有合同進(jìn)行調(diào)整。這就決定顯失公平成為情勢(shì)變更原則適用的本質(zhì)條件。該顯失公平是指維持商品房預(yù)售合同的繼續(xù)如約履行將會(huì)造成當(dāng)事人利益的嚴(yán)重失衡。
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