工程款優(yōu)先受償權的適用限制
(一)購房人買受權對工程款優(yōu)先受償權的限制
根據(jù)最高人民法院的該條批復，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。這是生存權優(yōu)先于經(jīng)營權的原則體現(xiàn)，但必須具備如下三個條件：一是購房須用于消費，購買商業(yè)經(jīng)營用房者不適用本條;二是購房人已支付全部或大部分房款，未支付房款或只付少許房款的購房者不在此列;三是尚未取得合法產(chǎn)權，對買受人已取得房屋所有權證的房屋發(fā)包人已不再享有權利，承包人當然不得主張工程價款優(yōu)先受償權。鑒于實踐中出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用司法解釋第2條規(guī)定，借預售之機虛假售房以規(guī)避承包人行使工程價款優(yōu)先受償權的現(xiàn)象，承包人若能提供相關證據(jù)，可以主張人民法院撤銷“售房”合同或確認“售房”合同無效。
(二)數(shù)個工程款優(yōu)先受償權之間的彼此限制
一項建設工程的施工承包合同可能存在基礎工程施工合同、主體工程建筑施工合同、工程安裝施工合同及工程裝飾裝修合同等。在一項工程存在數(shù)個承包主體的情況下，各承包人均依法享有工程價款優(yōu)先受償權，受償順序、受償比例如何確定，合同法與司法解釋均未作明確規(guī)定?？紤]到建設工程的承包主體雖然施工行為有先后，但其優(yōu)先權產(chǎn)生的基礎、指向的對象一致，作為工程價款的構成成分也完全平等，時間上的先后不影響權利本身的效力。故同一項建設工程中，數(shù)個承包人應平等享有工程價款的優(yōu)先受償權，各承包人之間應按所確定的債權比例平等受償。