在購(gòu)買商品房的時(shí)候雙方是需要簽署正式的房屋買賣合同，在這之前簽訂的預(yù)約和同事也可以叫做購(gòu)房認(rèn)證書，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽署正式的房屋購(gòu)買合同書，并且交納一定的定金。那么認(rèn)購(gòu)書是否有效？下面我們請(qǐng)小編介紹下。
一、認(rèn)購(gòu)書是否有效
商品房認(rèn)購(gòu)書一般由開發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大。一般認(rèn)購(gòu)書約定的雙方當(dāng)事人的法律義務(wù)主要有兩項(xiàng)：根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的條件在將來某個(gè)時(shí)間簽訂正式的商品房買賣合同；根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定簽訂正式的商品房買賣合同的過程中當(dāng)事人還負(fù)有對(duì)認(rèn)購(gòu)書未作約定的事項(xiàng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公平協(xié)商的義務(wù)。
我國(guó)法律規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
由此可見，商品房認(rèn)購(gòu)書的簽訂往往伴隨著定金的交付。在這里提醒購(gòu)房者，從法律效力上說，商品房認(rèn)購(gòu)書中約定定金，對(duì)于買賣雙方都具有同等約束力，如果購(gòu)房者沒有合理理由不簽訂購(gòu)房合同就不能要求開發(fā)商退定金，所以在簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書時(shí)要仔細(xì)看清關(guān)于定金是怎樣規(guī)定的，謹(jǐn)慎交付定金。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書有效嗎
根據(jù)上面所講的商品房認(rèn)購(gòu)書的法律效力問題可以看出，我國(guó)法律是認(rèn)可商品房認(rèn)購(gòu)書的效力的。除此之外，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”這說明我國(guó)法律不僅承認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)書的效力，在符合一定條件的情況下，商品房認(rèn)購(gòu)書可以被當(dāng)作買賣合同。
三、簽訂認(rèn)購(gòu)書要注意哪些問題
既然認(rèn)購(gòu)書具有法律效力，購(gòu)房者就不能聽開發(fā)商忽悠隨便簽訂認(rèn)購(gòu)書，那么，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書需要注意的問題有：
（一）使用《商品房認(rèn)購(gòu)書》示范文本
目前各樓盤出示的認(rèn)購(gòu)書都是由開發(fā)商或售樓方自己制定的格式合同，不少消費(fèi)者缺乏有關(guān)法律常識(shí)，售樓方和開發(fā)商方面處于強(qiáng)勢(shì)地位，在認(rèn)購(gòu)書中常設(shè)置一些有利于售樓方的條款，消費(fèi)者稍不留神，就會(huì)吃虧。因此，購(gòu)房者最好提前準(zhǔn)備，使用規(guī)范的文本。
（二）約定《商品房認(rèn)購(gòu)書》“退出”條款
由于簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書時(shí)，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，商品房買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂商品房買賣合同，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在消費(fèi)者沒有過錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。
（三）明確“定金”字樣，謹(jǐn)慎交付定金
一旦開發(fā)商或房地產(chǎn)銷售公司出現(xiàn)違約，購(gòu)房者要求開發(fā)商或銷售公司解除商品房認(rèn)購(gòu)書，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)。如果是定金，是可以要求雙倍返還。但如果是“訂金”就不能要求雙倍返還了。因此購(gòu)房者要仔細(xì)看清楚是“定金”還是“訂金”，防止開發(fā)商偷換概念，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能證據(jù)充分地要求對(duì)方雙倍返還款項(xiàng)。
（三）認(rèn)購(gòu)書不應(yīng)將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保
根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第4條規(guī)定，如認(rèn)購(gòu)書中將定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，造成的直接后果是，在商品房買賣合同談不成的情況下，定金歸與開發(fā)商。因此，認(rèn)購(gòu)者應(yīng)當(dāng)避免將定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的條款，明確規(guī)定定金只作為本認(rèn)購(gòu)書的履行擔(dān)保。
以上就是小編針對(duì)認(rèn)購(gòu)書是否有效的介紹。購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書或者是定金合同之前，一定要了解商品房的實(shí)際情況，最好是聘請(qǐng)律師陪同，這樣才可以更好的維護(hù)自己的權(quán)益，購(gòu)買房子畢竟是一件大事，所以一定要謹(jǐn)慎的對(duì)待。