建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)怎么用？運用建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的使用要明白提出權(quán)利主張時間上限制和受償權(quán)范圍上的限制，此外還應(yīng)當注意建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與購房人的消費權(quán)益的沖突，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)的沖突和同一建設(shè)工程上數(shù)個建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突。
一、權(quán)利主張在法律上的限制
1、提出權(quán)利主張時間上限制
根據(jù)最高人民法院2002年6月在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)第四條中指出：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。也就是說承包人一旦超過了上述六個月的期限就等于主動放棄了此項優(yōu)先權(quán)。值得注意的是，《批復(fù)》中特別指出關(guān)于六個月的期限的限制規(guī)定至《批復(fù)》下發(fā)六個月后施行。這意味著在2003年1月前竣工的工程項目承包人主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)沒有特定的時間限制，在2003年1月后竣工的工程項目，自竣工日起六個月，承包人未向發(fā)包人主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，則其不再享有優(yōu)先受償權(quán)。為確保自身權(quán)益，充分行使建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，承包人在今后承接建設(shè)工程時，就主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限與發(fā)包人作出特別約定，以延長權(quán)利主張的期限。
2、受償權(quán)范圍上的限制
《批復(fù)》第三條指出：建設(shè)工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。也就是說《批復(fù)》對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)受償?shù)姆秶隽藝栏竦南拗啤３顺邪斯ぷ魅藛T報酬、材料款等在工程建設(shè)中實際支出的費用，其他的費用不能享受優(yōu)先權(quán)。這里的其他費用包括發(fā)包人違約對承包人所造成的損失、違約金等。那么對于發(fā)包人違約所造成損失、違約金等基于發(fā)包人違約形成的債權(quán)，承包人可以通過一般的民事權(quán)利主張，以訴訟或非訴訟形式向發(fā)包人進行催討，這種催討可以和建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)的主張同期進行，二者并不矛盾，只是前者與后者相比缺少了特定的救濟方式和保障。
在實踐中很多發(fā)包人會向承包人承諾給予承包人提前竣工的獎金。那么提前竣工獎金能不能算在受償權(quán)范圍內(nèi)？筆者認為應(yīng)當在此范圍內(nèi)。首先，從建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的立法本意來看，立法者給予此項優(yōu)先權(quán)是因為施工方對于建筑物的增值作出了巨大貢獻，那么如果施工方提早竣工的話，施工方必定支付更多的對價，對發(fā)包人作出了更大的貢獻，那么就理應(yīng)得到更多的保護；其次從《批復(fù)》的文字去理解，《批復(fù)》中指出的范圍是“工作人員報酬、材料款等實際支出的費用”，可以看出《批復(fù)》主要是為了保護那些為建設(shè)工程作出實際貢獻的工作人員的權(quán)利，而在實踐中承包人很多是在得到發(fā)包人給予的“提前竣工獎金”后才去獎勵工作人員，如果不認為“提前竣工獎金”是在此范圍之內(nèi)，那么等于變相地剝奪那些工作人員的獎金報酬。顯然是不合理的。
二、權(quán)利主張在實踐中的沖突
1、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與購房人的消費權(quán)益的沖突
《批復(fù)》中指出：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
如果消費者已得到了商品房的產(chǎn)權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)指向的應(yīng)當是建設(shè)工程，也就是說當建設(shè)工程所有權(quán)屬于發(fā)包人所有的話，承包人能對建設(shè)工程行使優(yōu)先權(quán)。但如果消費者已經(jīng)得到了產(chǎn)權(quán)，也就是說建設(shè)工程已經(jīng)不屬于發(fā)包人了，那我們怎么能讓消費者用自己的財產(chǎn)去無辜地為發(fā)包人的過錯去承擔(dān)法律責(zé)任呢？
問題是很多消費者簽訂的是商品房預(yù)售合同，而且在預(yù)售合同無效的情況下，又應(yīng)當如何處理呢？實踐中會發(fā)現(xiàn)很多“違規(guī)”的商品房預(yù)售行為，很多開發(fā)商出于經(jīng)濟利益的考慮在所建商品房尚未達到法定預(yù)售條件的情況下“違規(guī)”預(yù)售期房，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，那么整個買賣期房的預(yù)售合同就沒有法律效力。自然消費者無論現(xiàn)在還是將來均不享有對商品房的權(quán)利，在這種情況下，就不能再適用消費者的期權(quán)優(yōu)先了，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)就應(yīng)當取得優(yōu)先。
2、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)的沖突
根據(jù)《批復(fù)》：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。也就是說當建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的時候，應(yīng)當是建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先。
3、同一建設(shè)工程上數(shù)個建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突
有學(xué)者認為，如果是數(shù)個建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突，應(yīng)當以時間先后來處理沖突。
有學(xué)者提出質(zhì)疑，只要是在一個建設(shè)工程上發(fā)生的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，那么權(quán)利取得的原因是一致的，承包方為建設(shè)工程增值作出的貢獻是一致的，應(yīng)當預(yù)見的法律后果是一致的；權(quán)利行使指向的對象是一致的。唯一的不同的，只是因為建設(shè)工程這一特殊屬性所要求的在不同時期不同的需求而已。沒有理由僅僅因為時間這個并非主導(dǎo)，甚至不是重要的因素，而去否定那么多權(quán)利本質(zhì)上的一致性呢？因此，有學(xué)都認為只要是在同一建設(shè)工程上所產(chǎn)生的數(shù)個建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突，就應(yīng)當根據(jù)承包人為建設(shè)工程所作出貢獻大小去按比例行使優(yōu)先權(quán)。