1、引言
最近一段時間幫助房地產開發(fā)公司起草、管理工程施工合同，施工單位對工程保修金期限的爭議引起我的注意，工程項目參與各方對工程保修期與缺陷責任期以及工程保修金的理解比較混亂。由于工程項目參與各方對法律法規(guī)的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建設的合同管理越來越重要，因此筆者針對工程保修期和缺陷責任期已經工程保修金提出一些看法和做法，供大家討論。
2、工程保修期、缺陷責任期與工程保修金的概念
2、1 工程保修期
房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，予以修復。工程質量缺陷，是指建設工程的質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。
工程保修期是工程項目承包商對其完成的存在質量缺陷的工程在一定的時間內進行保修的期限。
2、2缺陷責任期
缺陷，現(xiàn)代漢語詞典解釋為欠缺或不夠完備的地方。
責任期，現(xiàn)代漢語詞典解釋為沒有做好分內應做的事因而應當承擔的過失的時間。
工程質量缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。
缺陷責任期就是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限。
2.3工程質量保修金
建設工程質量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。
3、法律法規(guī)中工程保修期與缺陷責任期的比較
3、1中華人民共和國建筑法中的規(guī)定
第六十條 建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。
建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。
第六十二條 建筑工程實行質量保修制度。
建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。
建筑法是從法律的高度規(guī)定了哪些質量缺陷應該維修，規(guī)定甲乙雙方應該簽訂工程質量保修書。并沒有具體的、可操作的內容。
3、2建設工程質量管理條例中的規(guī)定
第三十九條 建設工程實行質量保修制度。
建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
可見條例中保修期指的是承包人對工程承擔保修責任的一個最低期限。該期限雖然可由雙方在合同中約定，但不能違背建設工程質量管理條例中第四十條的規(guī)定，具有的法律強制性。
3、3建設工程質量保證金管理暫行辦法中規(guī)定
第二條 本辦法所稱建設工程質量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。
缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定。
第五條 缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規(guī)定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。由于發(fā)包人原因導致工程無法按規(guī)定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。
第八條 缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔違約責任。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。
在建設工程質量保證金管理暫行辦法中不僅對缺陷責任期的概念進行了闡述和界定，而且還對其期限做了描述。缺陷責任期就是指預留質保金的一個期限，具體期限由雙方合同約定。筆者認為根據(jù)《建設工程質量保證金管理暫行辦法》理解，缺陷責任期只是發(fā)包方預留質量保證金的一個期限有點不準確，缺陷責任期既然是工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定，根據(jù)建設工程質量終身制的理解應該比保修期的時間長，所以缺陷責任期與工程保修金的保留期限不便于實際操作和執(zhí)行，如果缺陷發(fā)生在缺陷責任期內，對于承包人沒有進行維修的行為，發(fā)包方是可以從質保金中扣除的；而如果缺陷發(fā)生在保修期內缺陷責任期外，那么對于承包商不維修的行為或許只能通過法律途徑解決了。
通過上文對工程保修期和缺陷責任期的比較，從本質上來說應該是沒有很明顯區(qū)別的，缺陷責任期是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限，而工程保修期是承包人對工程承擔保修責任的一個期限，在這個文件中硬性規(guī)定缺陷責任期的時間有些不妥，至于工程質量保修金的保留期限，應該和保修期一致。
4、fidic土木工程施工合同條件與房屋建筑工程質量保修書的比較
4、1 fidic土木工程施工合同條件中的規(guī)定
1.1.3.7“缺陷通知期”指根據(jù)投標函附錄中的規(guī)定，從工程或區(qū)段按照第10.1款工［程或區(qū)段的接收］被證明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成掃尾工作和修補缺陷通］知工程或該區(qū)段（視情況而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延長決］定的任何延期）。
這里的缺陷通知期也就是我們通常所說的維修期。首先，它是指工程師通知承包商修復工程缺陷的期間；其次，工程是業(yè)主已經接收并頒發(fā)給承包商接收證書的工程或區(qū)段；第三，該期限的長短在投標函附錄中寫明；第四，該期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延長］予以延長；第五，該期限從工程或區(qū)段竣工日期開始計算。
這一術語與我國工程界的維修期、質量保證期（質保期）基本相同。
1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付證書的申請］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累計的保留金。
保留金的性質和目的是一種現(xiàn)金保證金，與履約保函的性質相似，目的是保證承包商在工程執(zhí)行過程中恰當履約，否則業(yè)主可以動用這筆款去做承包商本來應該做的工作，如缺陷通知期內承包商本應修復的工程缺陷。
11.3缺陷通知期的延長：如果且在一定程度上工程、區(qū)段或主要永久設備（視情況而定，并且在接收以后）由于缺陷或損害而不能按照預定的目的進行使用，則雇主有權依據(jù)第2.5款［雇主的索賠要］求延長工程或區(qū)段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延長不得超過2年。
這是一條原則性的規(guī)定，如果缺陷是由于承包商負責的原因發(fā)生的，業(yè)主有權延長缺陷通知期，同時規(guī)定最多延長2年（即：缺陷通知期最多為3年），但沒有規(guī)定具體如何延長。
4、1 房屋建筑工程質量保修書（示范文本）的規(guī)定
工程質量保修范圍和內容 ：承包人在質量保修期內，按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。
質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如下：質量保修期： 雙方根據(jù)《建設工程質量管理條例》及有關規(guī)定，約定本工程的質量保修期如下：
⒈地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規(guī)定的該工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為 年； 本文轉自項目管理者聯(lián)盟⒊裝修工程為 年；⒋電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為 年；⒌供熱與供冷系統(tǒng)為 個采暖期、供冷期；⒍住宅小區(qū)內的給排水設施、道路等配套工程為 年；⒎其他項目保修期限約定如下：
質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。
保修費用 ：保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。
其他 ：雙方約定的其他工程質量保修事項：
本工程質量保修書，由施工合同發(fā)包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。
保修書文本中對保修金、保修金的期限以及缺陷責任期沒有明示，應該是保修書的不足之處，既然質量管理條例中規(guī)定了保修期限，那么在保修書文本中就沒有選擇的余地。
我們在具體編制建設工程施工合同時，對于工程保修金的規(guī)定是這樣的：工程保修金是工程總造價的3%；2年保修期滿后14天內，工程保險金返還與該分部分項占工程總造價相同比例的保修金；5年保修期滿后14天內，剩余的工程保修金一次性全部返還；地基基礎和主體結構的缺陷責任期是該工程的合理使用年限，不保留保修金。
5、結束語
通過以上法律法規(guī)的學習、分析和fidic合同條件與工程質量保修書的比較，缺陷責任期與保修金的期限是兩個不同的概念，根據(jù)建設工程質量終身制的原則，缺陷責任期應該是工程合理使用年限。為了便于廣大工程項目管理者以及工程項目合同管理者的操作和執(zhí)行，減少工程業(yè)主和承包商的矛盾，建議我國的缺陷責任期與工程保修期的時間期限統(tǒng)一，至于工程質量保修金的保留時間應該象fidic合同條件一樣，直接規(guī)定一個期限，以便于建筑工程合同管理。