1、引言
最近一段時(shí)間幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司起草、管理工程施工合同，施工單位對(duì)工程保修金期限的爭(zhēng)議引起我的注意，工程項(xiàng)目參與各方對(duì)工程保修期與缺陷責(zé)任期以及工程保修金的理解比較混亂。由于工程項(xiàng)目參與各方對(duì)法律法規(guī)的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建設(shè)的合同管理越來(lái)越重要，因此筆者針對(duì)工程保修期和缺陷責(zé)任期已經(jīng)工程保修金提出一些看法和做法，供大家討論。
2、工程保修期、缺陷責(zé)任期與工程保修金的概念
2、1 工程保修期
房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。工程質(zhì)量缺陷，是指建設(shè)工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合同的約定。
工程保修期是工程項(xiàng)目承包商對(duì)其完成的存在質(zhì)量缺陷的工程在一定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行保修的期限。
2、2缺陷責(zé)任期
缺陷，現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典解釋為欠缺或不夠完備的地方。
責(zé)任期，現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典解釋為沒(méi)有做好分內(nèi)應(yīng)做的事因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的過(guò)失的時(shí)間。
工程質(zhì)量缺陷是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合同的約定。
缺陷責(zé)任期就是承包商對(duì)其完成的存在質(zhì)量缺陷的工程項(xiàng)目所承擔(dān)責(zé)任的期限。
2.3工程質(zhì)量保修金
建設(shè)工程質(zhì)量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。
3、法律法規(guī)中工程保修期與缺陷責(zé)任期的比較
3、1中華人民共和國(guó)建筑法中的規(guī)定
第六十條 建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。
建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。
第六十二條 建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。
建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
建筑法是從法律的高度規(guī)定了哪些質(zhì)量缺陷應(yīng)該維修，規(guī)定甲乙雙方應(yīng)該簽訂工程質(zhì)量保修書(shū)。并沒(méi)有具體的、可操作的內(nèi)容。
3、2建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例中的規(guī)定
第三十九條 建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。
建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。
第四十條 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
第四十一條 建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
可見(jiàn)條例中保修期指的是承包人對(duì)工程承擔(dān)保修責(zé)任的一個(gè)最低期限。該期限雖然可由雙方在合同中約定，但不能違背建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例中第四十條的規(guī)定，具有的法律強(qiáng)制性。
3、3建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法中規(guī)定
第二條 本辦法所稱建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保修金）（以下簡(jiǎn)稱保證金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。
缺陷責(zé)任期一般為六個(gè)月、十二個(gè)月或二十四個(gè)月，具體可由發(fā)、承包雙方在合同中約定。
第五條 缺陷責(zé)任期從工程通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起計(jì)。由于承包人原因?qū)е鹿こ虩o(wú)法按規(guī)定期限進(jìn)行竣（交）工驗(yàn)收的，缺陷責(zé)任期從實(shí)際通過(guò)竣（交）工驗(yàn)收之日起計(jì)。由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o(wú)法按規(guī)定期限進(jìn)行竣（交）工驗(yàn)收的，在承包人提交竣（交）工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告90天后，工程自動(dòng)進(jìn)入缺陷責(zé)任期。
第八條 缺陷責(zé)任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并承擔(dān)鑒定及維修費(fèi)用。如承包人不維修也不承擔(dān)費(fèi)用，發(fā)包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔(dān)違約責(zé)任。承包人維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用后，不免除對(duì)工程的一般損失賠償責(zé)任。
在建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法中不僅對(duì)缺陷責(zé)任期的概念進(jìn)行了闡述和界定，而且還對(duì)其期限做了描述。缺陷責(zé)任期就是指預(yù)留質(zhì)保金的一個(gè)期限，具體期限由雙方合同約定。筆者認(rèn)為根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》理解，缺陷責(zé)任期只是發(fā)包方預(yù)留質(zhì)量保證金的一個(gè)期限有點(diǎn)不準(zhǔn)確，缺陷責(zé)任期既然是工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，以及承包合同的約定，根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量終身制的理解應(yīng)該比保修期的時(shí)間長(zhǎng)，所以缺陷責(zé)任期與工程保修金的保留期限不便于實(shí)際操作和執(zhí)行，如果缺陷發(fā)生在缺陷責(zé)任期內(nèi)，對(duì)于承包人沒(méi)有進(jìn)行維修的行為，發(fā)包方是可以從質(zhì)保金中扣除的；而如果缺陷發(fā)生在保修期內(nèi)缺陷責(zé)任期外，那么對(duì)于承包商不維修的行為或許只能通過(guò)法律途徑解決了。
通過(guò)上文對(duì)工程保修期和缺陷責(zé)任期的比較，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)應(yīng)該是沒(méi)有很明顯區(qū)別的，缺陷責(zé)任期是承包商對(duì)其完成的存在質(zhì)量缺陷的工程項(xiàng)目所承擔(dān)責(zé)任的期限，而工程保修期是承包人對(duì)工程承擔(dān)保修責(zé)任的一個(gè)期限，在這個(gè)文件中硬性規(guī)定缺陷責(zé)任期的時(shí)間有些不妥，至于工程質(zhì)量保修金的保留期限，應(yīng)該和保修期一致。
4、fidic土木工程施工合同條件與房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)的比較
4、1 fidic土木工程施工合同條件中的規(guī)定
1.1.3.7“缺陷通知期”指根據(jù)投標(biāo)函附錄中的規(guī)定，從工程或區(qū)段按照第10.1款工［程或區(qū)段的接收］被證明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成掃尾工作和修補(bǔ)缺陷通］知工程或該區(qū)段（視情況而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延長(zhǎng)決］定的任何延期）。
這里的缺陷通知期也就是我們通常所說(shuō)的維修期。首先，它是指工程師通知承包商修復(fù)工程缺陷的期間；其次，工程是業(yè)主已經(jīng)接收并頒發(fā)給承包商接收證書(shū)的工程或區(qū)段；第三，該期限的長(zhǎng)短在投標(biāo)函附錄中寫(xiě)明；第四，該期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延長(zhǎng)］予以延長(zhǎng)；第五，該期限從工程或區(qū)段竣工日期開(kāi)始計(jì)算。
這一術(shù)語(yǔ)與我國(guó)工程界的維修期、質(zhì)量保證期（質(zhì)保期）基本相同。
1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付證書(shū)的申請(qǐng)］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累計(jì)的保留金。
保留金的性質(zhì)和目的是一種現(xiàn)金保證金，與履約保函的性質(zhì)相似，目的是保證承包商在工程執(zhí)行過(guò)程中恰當(dāng)履約，否則業(yè)主可以動(dòng)用這筆款去做承包商本來(lái)應(yīng)該做的工作，如缺陷通知期內(nèi)承包商本應(yīng)修復(fù)的工程缺陷。
11.3缺陷通知期的延長(zhǎng)：如果且在一定程度上工程、區(qū)段或主要永久設(shè)備（視情況而定，并且在接收以后）由于缺陷或損害而不能按照預(yù)定的目的進(jìn)行使用，則雇主有權(quán)依據(jù)第2.5款［雇主的索賠要］求延長(zhǎng)工程或區(qū)段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延長(zhǎng)不得超過(guò)2年。
這是一條原則性的規(guī)定，如果缺陷是由于承包商負(fù)責(zé)的原因發(fā)生的，業(yè)主有權(quán)延長(zhǎng)缺陷通知期，同時(shí)規(guī)定最多延長(zhǎng)2年（即：缺陷通知期最多為3年），但沒(méi)有規(guī)定具體如何延長(zhǎng)。
4、1 房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)（示范文本）的規(guī)定
工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容 ：承包人在質(zhì)量保修期內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定，承擔(dān)本工程質(zhì)量保修責(zé)任。
質(zhì)量保修范圍包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，以及雙方約定的其他項(xiàng)目。具體保修的內(nèi)容，雙方約定如下：質(zhì)量保修期： 雙方根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，約定本工程的質(zhì)量保修期如下：
⒈地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為 年； 本文轉(zhuǎn)自項(xiàng)目管理者聯(lián)盟⒊裝修工程為 年；⒋電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為 年；⒌供熱與供冷系統(tǒng)為 個(gè)采暖期、供冷期；⒍住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程為 年；⒎其他項(xiàng)目保修期限約定如下：
質(zhì)量保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
保修費(fèi)用 ：保修費(fèi)用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。
其他 ：雙方約定的其他工程質(zhì)量保修事項(xiàng)：
本工程質(zhì)量保修書(shū)，由施工合同發(fā)包人、承包人雙方在竣工驗(yàn)收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。
保修書(shū)文本中對(duì)保修金、保修金的期限以及缺陷責(zé)任期沒(méi)有明示，應(yīng)該是保修書(shū)的不足之處，既然質(zhì)量管理?xiàng)l例中規(guī)定了保修期限，那么在保修書(shū)文本中就沒(méi)有選擇的余地。
我們?cè)诰唧w編制建設(shè)工程施工合同時(shí)，對(duì)于工程保修金的規(guī)定是這樣的：工程保修金是工程總造價(jià)的3%；2年保修期滿后14天內(nèi)，工程保險(xiǎn)金返還與該分部分項(xiàng)占工程總造價(jià)相同比例的保修金；5年保修期滿后14天內(nèi)，剩余的工程保修金一次性全部返還；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的缺陷責(zé)任期是該工程的合理使用年限，不保留保修金。
5、結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)以上法律法規(guī)的學(xué)習(xí)、分析和fidic合同條件與工程質(zhì)量保修書(shū)的比較，缺陷責(zé)任期與保修金的期限是兩個(gè)不同的概念，根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量終身制的原則，缺陷責(zé)任期應(yīng)該是工程合理使用年限。為了便于廣大工程項(xiàng)目管理者以及工程項(xiàng)目合同管理者的操作和執(zhí)行，減少工程業(yè)主和承包商的矛盾，建議我國(guó)的缺陷責(zé)任期與工程保修期的時(shí)間期限統(tǒng)一，至于工程質(zhì)量保修金的保留時(shí)間應(yīng)該象fidic合同條件一樣，直接規(guī)定一個(gè)期限，以便于建筑工程合同管理。