成本控制需要多方協(xié)同，且與進(jìn)度、營銷存在天然矛盾，因此良好的軟環(huán)境對于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。成本管理特點(diǎn)，首先在于體制上保證了成控工作的獨(dú)立性與權(quán)威性，同時基于超強(qiáng)的執(zhí)行力，才能克服成本管理受制于人、難以推動的弊病。
目標(biāo)成本組負(fù)責(zé)可研與決策文件編制、項目現(xiàn)金流審核。結(jié)算復(fù)核，參與建造標(biāo)準(zhǔn)指定。過程控制組負(fù)責(zé)成本動態(tài)管理、商務(wù)評標(biāo)、結(jié)果三級審核。招標(biāo)合約組負(fù)責(zé)組織工程一類招標(biāo)、合格供方品牌庫管理、網(wǎng)上招標(biāo)管理。集中采購組負(fù)責(zé)組織材料設(shè)備類一類招標(biāo)和單項合同審批，兼成本系統(tǒng)行政管理。指導(dǎo)檢查組負(fù)責(zé)招標(biāo)及成本管理的檢查，指導(dǎo)，出具管理建議。
一、成本管控模式對比
如下圖所示，以前根據(jù)模塊化編制招標(biāo)計劃，容易有漏項；結(jié)算計劃和招標(biāo)計劃需要單獨(dú)編制?，F(xiàn)在依據(jù)合約規(guī)劃能夠生成招標(biāo)計劃，待發(fā)生成本臺帳；依據(jù)模塊化及招標(biāo)計劃，進(jìn)行結(jié)算計劃的編制。
下圖中，現(xiàn)在在合約中明確成本費(fèi)用與成本科目的對應(yīng)關(guān)系，預(yù)計將發(fā)生的合同，對每個合同進(jìn)行成本預(yù)控，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本預(yù)控；減輕了合同拆分工作量、避免拆分過程中的歸集錯誤，但對前期合約編制質(zhì)量要求較高。
優(yōu)化后的合約規(guī)劃流程
合約規(guī)劃就是將未來要發(fā)生的成本支出以合同分類的原則建立，通過對開發(fā)過程中成本支出的項目個數(shù)，包括合同支出和無合同費(fèi)用支出等進(jìn)行統(tǒng)籌，明確成本的具體流向，是目標(biāo)成本對項目成本的指導(dǎo)與預(yù)控的重要手段。
二、合約規(guī)劃四大特點(diǎn)
1.結(jié)合多年管理經(jīng)驗，完善了成本管理模塊化體系
合約規(guī)劃完善了成本管理的模塊化體系，合約規(guī)劃可確保各項目合同簽訂的計劃性和規(guī)范化。
2.全面統(tǒng)籌項目預(yù)計支出，分解成本管控工作步驟
合約規(guī)劃不但全面統(tǒng)籌了項目預(yù)計支出，更有實(shí)際工作指導(dǎo)作用的將成本管控的工作步驟進(jìn)行分解，合約規(guī)劃能控制合同簽訂與費(fèi)用支出，做到事前管控。
3.據(jù)合同范圍與界面，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)自由組合
根據(jù)地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗，分業(yè)態(tài)編制，可適應(yīng)不同業(yè)態(tài)組合的成本管控。
合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估；而根據(jù)不同合同范圍及界面，以及不同業(yè)態(tài)，進(jìn)行合理的待發(fā)生成本預(yù)估。
4.內(nèi)容要求與標(biāo)準(zhǔn)高度統(tǒng)一，為建數(shù)據(jù)庫奠定基礎(chǔ)
合約規(guī)劃在科目編碼、合同編號、費(fèi)用編號等內(nèi)容上統(tǒng)一要求，為數(shù)據(jù)庫的建立奠定了基礎(chǔ)。
合約規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了項目支出統(tǒng)籌的標(biāo)準(zhǔn)化，以及對待發(fā)生成本的合理預(yù)估；項目支出歸屬的成本科目編碼及科目名稱都是標(biāo)準(zhǔn)化的。
三、編制合約規(guī)劃的15大鐵律
鐵律1：控制各分項工程的支出規(guī)劃
預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避免人為分?jǐn)傔^程中產(chǎn)生歸集錯誤。
鐵律2：控制招標(biāo)金額，實(shí)現(xiàn)成本可控
鐵律3：預(yù)留變更金額，動態(tài)記錄成本
鐵律4：合約規(guī)劃編制相當(dāng)于項目的模擬復(fù)盤
合約規(guī)劃的編制過程是在項目初期，對整個項目的成本和招標(biāo)進(jìn)行模擬復(fù)盤；這里的模擬復(fù)盤是指對整個項目從摘牌到經(jīng)營期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項進(jìn)行一次預(yù)演，從而達(dá)到全面掌握項目預(yù)計發(fā)生成本事項的目的。
鐵律5：合約規(guī)劃編制前要充分準(zhǔn)備
前期要對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫、建造標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)厥袌鰞r格要有所研究和準(zhǔn)備。
鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息
上報項目基本信息、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息，并對科目、業(yè)態(tài)、科目業(yè)態(tài)進(jìn)行設(shè)置。
鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎(chǔ)
編制項目合約規(guī)劃，要基于合約規(guī)劃模板進(jìn)行修改，形成項目合約規(guī)劃列表。
合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項在初次編制中不要刪除，審核通過后方可刪除；新增的合約規(guī)劃，如果合同庫中有，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫；合同范圍要描述清晰，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確，無重疊和遺漏。
鐵律8：完善審批合約規(guī)劃
根據(jù)項目實(shí)際情況和當(dāng)?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整合同與費(fèi)用列項、合同與費(fèi)用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標(biāo)控制比與招標(biāo)方式等。
鐵律9：調(diào)研并調(diào)整合同與費(fèi)用列項
合同和費(fèi)用的列項可通過以下5步開展：
一是認(rèn)真梳理系統(tǒng)中的合同庫，了解合同庫中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并進(jìn)行標(biāo)注；
二是結(jié)合項目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況明確費(fèi)用列項，與合同庫中的費(fèi)用項目進(jìn)行對比，確定選用的費(fèi)用；并進(jìn)行標(biāo)注；模板中未包含的進(jìn)行新增；
三是針對初步選定的合同進(jìn)行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標(biāo)方式，梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項目；
四是與設(shè)計、工程根據(jù)項目實(shí)際情況，共同確定合同范圍及界面；并在進(jìn)行明確標(biāo)注說明
五是根據(jù)項目當(dāng)?shù)氐氖袌稣{(diào)研情況，設(shè)計部、工程部的反饋，及項目當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況，最終確定合約規(guī)劃。
鐵律10：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用成本科目
合同與費(fèi)用成本科目歸屬可通過以下3步開展：
一是認(rèn)真學(xué)習(xí)系統(tǒng)中的科目庫，了解科目劃分及各科目包含范圍。
二是根據(jù)線上項目基本信息的錄入，確定項目的成本科目；成本科目引自科目庫不能新增；目前要求成本科目細(xì)分到三級科目。
三是將已確定的合約規(guī)劃，與本項目的成本科目相對應(yīng)，將合約規(guī)劃歸屬到相應(yīng)的成本科目下；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個規(guī)劃歸屬多個科目。
鐵律11：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用到各業(yè)態(tài)的分?jǐn)?可通過以下兩步開展：一是根據(jù)項目基本信息明確本項目的業(yè)態(tài)分類；二是根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)。
鐵律12：明確合約規(guī)劃金額的確定原則
合同與費(fèi)用的金額確定可通過以下5步開展：
一是根據(jù)項目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定，落實(shí)費(fèi)用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費(fèi)類合約規(guī)劃；
二是根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃；像內(nèi)裝、導(dǎo)向標(biāo)識、泛光照明、外裝等；
三是根據(jù)技術(shù)指標(biāo)等確定合約規(guī)劃金額；
四是根據(jù)成本簡報、附近近期結(jié)算項目指標(biāo)確定合約規(guī)劃金額；
五是根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額。
鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額
地下四大塊部分：根據(jù)前期項目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況落實(shí)各項目單價；根據(jù)項目地塊實(shí)際情況，選擇擬選定的基坑開挖機(jī)支護(hù)方案進(jìn)行測算預(yù)估出土方及支護(hù)工程量，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)行預(yù)估；
主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指標(biāo)”結(jié)合總包議標(biāo)綜合單價，項目總體面積指標(biāo)確定預(yù)估金額，同時需預(yù)估主材價差變化；
粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面，按照經(jīng)驗指標(biāo)預(yù)估，350-400元/m2；
水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍，按照經(jīng)驗指標(biāo)預(yù)估，150-160元/m2；
措施費(fèi)部分：根據(jù)總包議標(biāo)中結(jié)果預(yù)估，按照面積指標(biāo)或規(guī)劃金額分?jǐn)偅?其他專業(yè)工程：如防水、保溫等，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍，按經(jīng)驗指標(biāo)預(yù)估；
合理的預(yù)估簽證表更比例，5%~10%左右。
鐵律14：修訂校對合約規(guī)劃
隨著項目進(jìn)展需定期修訂合約內(nèi)容，項目規(guī)劃成本將逐步轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本。
如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃？答案是通過合約規(guī)劃的分期編制。
同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月時，需要進(jìn)行內(nèi)部分期；項目分期可分類為決策分期和內(nèi)部分期。
需要說明的是，系統(tǒng)中決策分期是由項目公司上報基本信息后，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立；內(nèi)部分期是決策分期建立完后，由項目公司自行創(chuàng)建。
商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項目公司上報的項目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期。
鐵律15：回答合約規(guī)劃的4大難題
一是什么時間編制合約規(guī)劃？答案是項目啟動后就編制。
二是誰來編制合約規(guī)劃？答案是項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總。
三是如何復(fù)核合約規(guī)劃？答案是目標(biāo)成本、建造標(biāo)準(zhǔn)、項目執(zhí)行計劃。
四是如何調(diào)整合約規(guī)劃？答案是相當(dāng)于全面梳理目標(biāo)成本，重新進(jìn)行合約規(guī)劃。