一、違建的租賃合同有效力嗎
違法的建筑是不能出租的，所以租賃違規(guī)建筑而簽訂的房屋租賃合同無效。
《商品房屋租賃管理辦法》
第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建筑的;
（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條 【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
（二）意思表示真實(shí);
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
二、租賃合同是否需要約定違約條款
租賃合同一般需要約定違約條款，也可由雙方當(dāng)事人自行決定是否需要約定違約條款。依據(jù)《民法典》的規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;
（二）標(biāo)的;
（三）數(shù)量;
（四）質(zhì)量;
（五）價(jià)款或者報(bào)酬;
（六）履行期限、地點(diǎn)和方式;
（七）違約責(zé)任;
（八）解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
三、違章建筑租賃合同無效責(zé)任怎么劃分
出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。對出租人來講，房屋本身合法與否是明知的，也有義務(wù)保證出租房屋系其合法有權(quán)出租的房屋，符合雙方合同約定的用途。如果出租房屋沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致房屋租賃合同無效，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部或主要責(zé)任。
承租人在承租房屋時(shí)，也應(yīng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)，要求出租人出示房屋的產(chǎn)權(quán)證件或?qū)徟掷m(xù)。如果承租人未盡必要審核義務(wù)，對于損失的產(chǎn)生也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)然，承租人所盡的審慎義務(wù)應(yīng)為形式上的審查義務(wù)，如果出租人故意偽造相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件或者審批材料，導(dǎo)致承租人在形式上盡了審核義務(wù)后，無法得知承租房屋為違法違章建筑，事后，承租人對合同無效而產(chǎn)生的損失不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。
一般來講，出租人對于房屋的情況明知，對于合同無效所產(chǎn)生的損失，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%以上的責(zé)任。但如果承租人對于房屋是違法違章建設(shè)的情況是明知的，仍與出租人簽訂租賃合同，對于這種情況下的損失責(zé)任分配，有觀點(diǎn)提出應(yīng)由承租人承擔(dān)全部損失。出租人是房屋的建設(shè)者或者受益者，對房屋的情況也最為熟知，如果出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮，將房屋出租，情況不是極為特殊，仍應(yīng)由出租人承擔(dān)的責(zé)任;如果情況比較特殊，比如出租人出租房屋的價(jià)格極低，時(shí)間較短，合同中對責(zé)任承擔(dān)又有明確約定的情況下，可以判令出租人在其受益范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任較低的相應(yīng)損失。