城市房屋拆遷補償法規(guī)疑難解答
房屋拆遷補償一直是城市廣大群眾普遍關心的熱點問題，也是推進城市加快發(fā)展中的難點問題。落實科學發(fā)展觀，進一步增強法制意識，是構建和諧社會的重要前提。建設美好家園是大家共同的愿望，但城市規(guī)劃建設一定要有前瞻性，要牢固樹立可持續(xù)發(fā)展的科學理念，房屋拆遷切實遵循“符合城市規(guī)劃、有利于城市舊區(qū)改造、有利于生態(tài)環(huán)境改善、保護文物古跡”四個基本原則。因此，廣大民眾都要有主人翁意識和大局意識，積極參與其中，集民意、匯民智，共發(fā)展，促和諧。
實踐中如何處理好城市發(fā)展和保護群眾切身利益二者關系，我州歷來高度重視，一直強調(diào)要結(jié)合實際、因地制宜，切實做到規(guī)范補償，依法拆遷。當前指導城市房屋拆遷活動的主要法律依據(jù)是國務院在2001年6月6日頒布、同年11月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》。此外，建設部還制定了房屋拆遷方面的行政裁決、房屋評估等一系列部頒規(guī)章，形成了一套指導城市房屋拆遷的法律框架體系。本報從今天起特別推出房屋拆遷政策解讀系列報道。
都勻市的城市房屋拆遷工作，在州、市領導的高度重視下，嚴格按拆遷法律、法規(guī)所規(guī)定的原則實施補償安置，為加快城市建設，推動地方經(jīng)濟建設發(fā)揮極大作用。
城市房屋拆遷工作，是群眾非常關心的一個熱點問題，涉及廣大被拆遷人的合法利益。在近期州、市兩級房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)市場秩序進行專項檢查時，發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置補償合同，沒有嚴格執(zhí)行《城市房屋拆遷管理條例》和《貴州省城市房屋拆遷管理辦法》所規(guī)定的等價有償原則，有違反規(guī)定的原地段“拆一還二”合同條款，嚴重擾亂了都勻市甚至全州的城市房屋拆遷秩序，給城市建設帶來極大的阻力，造成極壞的影響。黔南州建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司在實施都勻市河濱路56號建業(yè)大廈項目時，與州疾控中心20戶房改房住戶簽訂的原地段“拆一還二”的拆遷安置補償合同，就造成了極壞的影響。黔南州建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司通過對拆遷相關法律法規(guī)的認真學習，認識到在原地段與被拆遷人簽訂的“拆一還二”合同是違法行為，并在近期認真完成了整改，將原簽訂的原地段“拆一還二”的拆遷補償安置合同作廢，重新依法按規(guī)定簽訂了原地段“拆一還一”的等價有償?shù)牟疬w安置補償合同。當前的城市房屋拆遷，拆遷當事人往往就拆遷補償安置很難達成一致，被拆遷人都要求過高補償，那么，目前城市房屋拆遷補償安置的現(xiàn)行法律、法規(guī)是如何規(guī)定的：
1、問：與拆遷相關仍然生效的法律、法規(guī)有哪些?
答：在我國，城市居民房屋受法律保護。目前，我國已形成以《城市房屋拆遷管理條例》為主的法規(guī)體系，《貴州省城市房屋拆遷管理辦法》、建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《城市房屋拆遷估價批導意見》及相關政策法規(guī)，為規(guī)范城市房屋拆遷行為，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設項目順利進行，促進地方經(jīng)濟快速發(fā)展，突出體現(xiàn)保護拆遷當事人的合法權益。
2、問：拆遷補償?shù)姆绞绞侨绾我?guī)定的?
答：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人不能及時回遷等后續(xù)問題;二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制;三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾。
3、問：貨幣補償?shù)臉藴试鯓哟_定?
答：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。根據(jù)《貴州省城市房屋拆遷管理辦法》第二十一條的規(guī)定“拆遷補償?shù)姆绞綄嵭挟a(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償。產(chǎn)權調(diào)換的面積按照被拆房屋的建筑面積計算。貨幣補償?shù)慕痤~根據(jù)被拆房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被拆房屋的市場評估價格由具有房地產(chǎn)評估資格的機構按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行評估”。從實際情況看，以房屋價值作為補償安置的標準，即符合法理的要求，也便于操作。
4、問：什么是房屋產(chǎn)權調(diào)換?
答：房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權與被拆遷房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對被拆遷人進行妥善安置。房屋產(chǎn)權調(diào)換的特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權調(diào)換的方法。產(chǎn)權調(diào)換盡管以實物形式體現(xiàn)，實質(zhì)上是按照等價交換的原則，由拆遷人按被拆遷房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評估價與產(chǎn)權調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算。
5、問：產(chǎn)權調(diào)換如何結(jié)算差價?
答：《城市房屋拆遷管理條例》明確按等價交換的原則進行結(jié)算，實質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補。相當于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換房屋。
根據(jù)《貴州省城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條的規(guī)定“以產(chǎn)權調(diào)換方式償還的房屋，償還建筑面積`與原建筑面積相等的部分，應按照同等地段商品房市場價格結(jié)算結(jié)構和成新差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照同等地段商品房市場價格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照同等地段商品房市場價格結(jié)合結(jié)構和成新結(jié)算。以上經(jīng)過結(jié)算后應補給被拆遷人的費用，均由房屋所有權人受益;應當由被拆遷人支付的費用，由房屋所有權人支付”上述規(guī)定，對產(chǎn)權調(diào)換如何結(jié)算差價，作了既明確又具體的規(guī)定。
6、問：房屋拆遷如何簽訂補償安置協(xié)議?
答：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應當就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，簽訂拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可依法向仲裁委員會申請仲裁，也可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
7、問：拆遷當?shù)厝诉_不成拆遷補償安置協(xié)議怎么辦?
答：拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
8、問：在什么情況下可以強制拆遷?
答：被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。
《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》是對《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷管理的細化，該規(guī)程對受理申請、做出裁決和強制執(zhí)行的條件、程序、時限，裁決書的內(nèi)容以及不服裁決的司法救濟程序等做出了詳細規(guī)定，并明確要求書面裁決和申請強制執(zhí)行必須經(jīng)房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定;增加了行政調(diào)解程序;建立了拆遷聽證制度;確立了拆遷補償安置標準的裁決原則;完善了拆遷裁決的司法救濟程序。
9、問：對房地產(chǎn)估價報告有疑問找誰處理?
答：拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，估價機構應當向其解釋估價結(jié)果產(chǎn)生的過程，拆遷當事人對估價結(jié)果有異議申請復估的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)給予答復;對復核結(jié)果仍有異議，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請技術鑒定。
估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果的確定方式等估價技術問題，出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，維持估價報告;估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。
10、問：城市房屋拆遷應遵循哪些基本原則?
答：城市房屋拆遷應當遵循“符合城市規(guī)劃、有利于城市舊區(qū)改造、有利于生態(tài)環(huán)境改善、保護文物古跡”四個基本原則。
11、問：拆遷期限、搬遷期限、拆遷過渡期限是如何規(guī)定的?
答：拆遷期限是指房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷開始之日到拆除房屋結(jié)束之日的期限，拆遷人應當在拆遷期限內(nèi)完成拆遷。
搬遷期限是指拆遷公告中公布的搬遷起止時間。
拆遷過渡期限是指被拆遷人或者房屋承租人將拆遷范圍內(nèi)房屋交由拆遷人以后，搬遷周轉(zhuǎn)至拆遷人提供的新安置房的時間。
12、問：住房和非居住用房各包括哪幾種類型?
答：住房包括普通住宅、公寓、別墅等。
非居住用房可分為經(jīng)營性與非經(jīng)營性兩類。經(jīng)營性用房包括商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等;非經(jīng)營性用房包括政府辦公樓以及公益事業(yè)用房等。
13、問：拆遷人有哪些權力和義務?
答：拆遷人主要權利有：
(1)拆遷人取得房屋拆遷許可證后，可以在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷。
(2)拆遷補償協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，拆遷人可以依法向仲裁機關申請仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人提供貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換房屋或周轉(zhuǎn)房的，可以申請人民法院先予執(zhí)行。
(3)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷公告公布的拆遷期限內(nèi)達不成補償安置協(xié)議時，拆遷人可以向拆遷管理部門申請行政裁決。拆遷人的主要義務有：
(1)按照《條例》規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置;(2)房屋拆遷公告發(fā)布后，向被拆遷人做好拆遷政策宣傳、解釋工作;(3)拆遷安置完成后，拆遷人應當將房屋所有權證書和土地使用權證書收回，移送房屋管理部門和土地管理部門注銷;(4)實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全。
14、問：被拆遷人、房屋承租人有哪些權利和義務?
答：被拆遷人、房屋承租人主要權利有：(1)按照《條例》和地方有關規(guī)定，要求拆遷人給予補償安置;(2)選擇評估機構、對評估結(jié)果有知情權，以及對評估結(jié)果有爭議時獲取救濟的權利;(3)選擇拆遷補償安置方式的權利;(4)達不成拆遷補償安置協(xié)議時，可以向拆遷管理部門申請行政裁決;不服裁決，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。
答：被拆遷人、房屋承租人主要義務有：(1)按照拆遷公告規(guī)定的期限簽訂拆遷補償安置協(xié)議;(2)按照拆遷公告規(guī)定的期限搬遷完畢;(3)使用周轉(zhuǎn)房的，按時騰退周轉(zhuǎn)房。
15、問：拆遷當事人對估價報告有異議怎么辦?
答：拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問時，有權向估價機構咨詢，而估價機構有義務對拆遷人或被拆遷人對估價報告提出的疑問進行解釋、說明。估價機構應當根據(jù)當?shù)卣挠嘘P政策和規(guī)定，對拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、選用的估價方法、影響房地產(chǎn)評估價因素的修正參數(shù)的選取，以及被拆遷房屋所處的區(qū)位、權屬狀況、用途、建筑密度、容積率、建筑形式、建筑結(jié)構、建筑面積、所處樓層、朝向、使用年限、格局、設備等因素的確定依據(jù)，拆遷估價結(jié)果產(chǎn)生的過程作重點說明。
16、問：拆遷范圍如何確定?
答：拆遷范圍是房屋拆遷管理部門根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權批準文件規(guī)定的建設項目用地范圍確定的房屋拆遷范圍。
17、問：拆除違法建筑和臨時建筑是否給予補償?為什么?
答：《條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”
因此，在拆遷過程中，拆遷人對拆除違章建筑不予補償。
《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“在城市房屋規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設，必須在批準的使用期限內(nèi)拆除。”超過了批準期限的臨時建筑應當由建設者自行拆除，沒有拆除的，成為違法建筑。因此，拆遷人對超過批準期限的臨時建筑不予補償。未超過批準期限的臨時建筑是合法建筑，未到期限拆除，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，適當補償也就是拆遷人根據(jù)實際情況，對被拆遷人的臨時建筑按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補償。
18、問：拆遷估價的方法有哪些?
答：拆遷估價的方法主要有：市場比較法、收益還原法、成本法等。
市場比較法是將被拆遷房屋(估價對象)與估價時點(拆遷估價的估價時點一般為房屋拆遷許可證核發(fā)之日)近期交易的類似房屋進行比較，通過對這些類似房屋的交易價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取被拆遷房屋的客觀合理市場價格的方法。市場法主要適用于有交易實例的房屋價格評估，拆遷評估一般應選用市場法。運用市場法進行拆遷估價時，要收集盡可能多的真實交易實例，從真實交易實例中選取與被拆遷房屋類似、成交時點和被拆遷房屋核準拆遷時點接近、成交價格為正常價格或能夠修正為正常價格的可比實例。
收益還原法是預計被拆遷房屋的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此估算被拆遷房屋的公開市場價格的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、餐館等。
成本法是求取被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣減折舊，以此求取被拆遷房屋的公開市場價格。房屋的成本構成一般包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅金、開發(fā)利潤。成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房屋，如學校、醫(yī)院、工廠等。