設(shè)計(jì)理念對成本的影響
在工作中，我發(fā)現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制不是技術(shù)問題，可能也不是管理問題，主要是觀念問題，特別是這樣三個觀念：唯規(guī)劃論、唯建筑論、唯成本控制論。
1、“唯規(guī)劃論”
唯規(guī)劃論就是指嚴(yán)格按政府規(guī)劃主管部門批復(fù)的總體規(guī)劃要求，對于市場/客戶需求則不予關(guān)注或較少關(guān)注。
由于規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃條件是基于城市發(fā)展宏觀上考量的，沒有充分考慮市場競爭情況和土地的市場價(jià)值。在此情況下，完全按規(guī)劃條件完成產(chǎn)品設(shè)計(jì)，則既不能夠最大限度地實(shí)現(xiàn)土地的商業(yè)價(jià)值，也可能使產(chǎn)品趨于與競爭對手同質(zhì)。
如北京西部萬柳區(qū)域市場中的某項(xiàng)目，其西臨昆玉河和綠化帶，是區(qū)域市場中距離萬柳生態(tài)公園最近的一個項(xiàng)目，其地塊的自然景觀條件非常優(yōu)越，且項(xiàng)目具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。但在該項(xiàng)目的總體規(guī)劃中沒有充分考慮自然環(huán)境優(yōu)勢，僅按傳統(tǒng)的板樓布局方式使樓座呈行列式排列。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師在項(xiàng)目規(guī)劃時沒有認(rèn)真推敲景觀資源，仍沿用了原有的規(guī)劃布局，導(dǎo)致項(xiàng)目中真正可觀賞昆玉河的戶型很少，和競爭對手相比沒有明顯的差異化競爭優(yōu)勢，最終項(xiàng)目以低價(jià)入市，銷售周期長，增加了財(cái)務(wù)成本，沒有形成品牌效應(yīng)。
2、“唯建筑論”
唯建筑論是指不考慮區(qū)域市場的差異性，不是從項(xiàng)目目標(biāo)定位出發(fā)而是完全從建筑技術(shù)的角度考慮設(shè)計(jì)方案。
很多開發(fā)商的設(shè)計(jì)控制力量薄弱，而且沒有聘請專業(yè)咨詢公司，一切以設(shè)計(jì)單位的方案為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)人員根據(jù)自己的創(chuàng)作喜好編制設(shè)計(jì)方案，市場方向感不明確，靠推廣沒有市場基礎(chǔ)或?qū)嶋H地域基礎(chǔ)的概念來取勝，形成的產(chǎn)品與市場需求錯接，可銷售面積不能很好地挖掘，產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合不當(dāng)?shù)?，從多方面為產(chǎn)品走向市場創(chuàng)造了障礙，項(xiàng)目成本增高，總收益降低，使得項(xiàng)目收益不能達(dá)到最大化。目前，這種現(xiàn)象比較多見。
3、“唯控制造價(jià)”
設(shè)計(jì)和造價(jià)是矛盾對立的統(tǒng)一體，兩者有項(xiàng)目效益最大化這一共同目標(biāo)，項(xiàng)目定位為建筑設(shè)計(jì)的導(dǎo)則，達(dá)到產(chǎn)品定位目標(biāo)的最低投資為造價(jià)控制目標(biāo)。
產(chǎn)品的定位是針對于客戶的，客戶導(dǎo)向不變，定位目標(biāo)不能隨意改變，而造價(jià)的形成從立項(xiàng)到施工圖設(shè)計(jì)完成是一個多次計(jì)價(jià)的過程，隨著設(shè)計(jì)的逐漸深入，造價(jià)會逐步清晰，如設(shè)計(jì)突破限額，則需要調(diào)整設(shè)計(jì)方案來達(dá)到目標(biāo)限額，這對于公共建筑產(chǎn)品或企業(yè)自用建筑來說行之有效，但對于以市場為導(dǎo)向的建筑產(chǎn)品則不能完全以造價(jià)的限額而遏制產(chǎn)品的設(shè)計(jì)目標(biāo)，而是需要和建筑設(shè)計(jì)的需求密切協(xié)作，給予造價(jià)相應(yīng)的調(diào)整。
影響設(shè)計(jì)成本的因素
我們從設(shè)計(jì)單位、業(yè)主單位兩個方面來識別影響設(shè)計(jì)階段成本的因素。
1、設(shè)計(jì)單位方面
（1）設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)水平
建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、水電等專業(yè)設(shè)計(jì)在整個工程設(shè)計(jì)中相當(dāng)重要，但個別設(shè)計(jì)單位不重視其重要性，以致增加了工程造價(jià)。
如某工程15層總建筑面積約2.6萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層平面布置基本為98m×19m的矩形，建筑設(shè)計(jì)單位為了效果在南側(cè)的7～13層挖去了32.8m×8.1m的樓板，14～15層樓面和屋面板在該處又基本恢復(fù)成標(biāo)準(zhǔn)層平面；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用了跨度為49.2m的鋼絎架，以上2層的屋面采用鋼結(jié)構(gòu)梁柱，使用約180t的q345鋼材（未包括鋼骨梁河鋼骨柱鋼筋）；施工中鋼骨柱和鋼骨梁中的鋼筋穿越鋼梁的梁柱節(jié)點(diǎn)時非常困難，使用約7t的節(jié)點(diǎn)板，不但成本造價(jià)高，而且影響了工程進(jìn)度。
（2）設(shè)計(jì)人員缺乏成本造價(jià)控制意識
設(shè)計(jì)的保守浪費(fèi)造成了巨大的建造浪費(fèi)。目前的建筑設(shè)計(jì)人員，大多存在“技術(shù)情結(jié)”，普遍存在“懂技術(shù)、重技術(shù)，輕成本、輕造價(jià)”的不正確意識。往往從“技術(shù)上可行，安全上保險(xiǎn)，質(zhì)量上可靠”出發(fā)，設(shè)計(jì)中“層層附加保險(xiǎn)系數(shù)”、“算不清，加鋼筋”及“肥梁、胖柱、密筋、厚板、深基礎(chǔ)”等現(xiàn)象司空見慣；甚至以傳統(tǒng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為由，拒絕接受科學(xué)的、合理的、經(jīng)濟(jì)可行的優(yōu)化措施。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤，有的甚至超過180公斤，而國外設(shè)計(jì)的88層的上海金茂大廈用鋼量僅127公斤/平方米。這里面有客觀原因(如設(shè)計(jì)人員由于水平所限，采用了不屬最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式)，也有主觀原因，如設(shè)計(jì)人員為“保險(xiǎn)”起見，往往加大截面，提高混凝土標(biāo)號，超量配筋等，這些都造成了建造成本的浪費(fèi)。
（3）設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員責(zé)任不明確
設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員對成本控制的責(zé)任缺失是設(shè)計(jì)成本控制不佳的原因之一。因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員必須要對建筑設(shè)計(jì)的安全性負(fù)終身責(zé)任，而設(shè)計(jì)的成本造價(jià)與設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員無直接聯(lián)系，設(shè)計(jì)人員對任何成本造價(jià)的增加、資金的損失和建造的浪費(fèi)漠不關(guān)心，造成設(shè)計(jì)人員為逃避設(shè)計(jì)責(zé)任，層層加大設(shè)計(jì)安全保險(xiǎn)系數(shù)，增大成本造價(jià)。
2、業(yè)主方面
（1）設(shè)計(jì)目標(biāo)不明確
業(yè)主往往只關(guān)注投標(biāo)單位讓利、招投標(biāo)中投標(biāo)價(jià)越低越好等，對設(shè)計(jì)與造價(jià)、設(shè)計(jì)與施工之間的關(guān)系認(rèn)知不夠，意識不到設(shè)計(jì)工作對于項(xiàng)目建設(shè)的巨大影響。
業(yè)主缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，對項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)及相應(yīng)的功能要求也不明確，隨意性大，很難對設(shè)計(jì)方案提出設(shè)計(jì)優(yōu)化方面的意見，只關(guān)注出圖時間。同時，業(yè)主在選擇方案設(shè)計(jì)中，又特別看重形式，將成本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)放在一邊。
（2）設(shè)計(jì)進(jìn)度安排不合理
目前，開發(fā)商（業(yè)主）看重短期效益，片面追求項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，隨意壓縮設(shè)計(jì)時間，使得設(shè)計(jì)管理處于尷尬境地。很多開發(fā)商拿到土地后，恨不得一夜之間把小區(qū)造好，措施之一就壓縮設(shè)計(jì)周期。
設(shè)計(jì)時間是保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金投入大、市場風(fēng)險(xiǎn)高、銷售壓力大，開發(fā)商出于回收資金的壓力往往片面追求項(xiàng)目的營建周期，不合理地壓縮設(shè)計(jì)時間，經(jīng)常出現(xiàn)方案設(shè)計(jì)周期過長而導(dǎo)致施工圖設(shè)計(jì)周期較短，設(shè)計(jì)單位后期加班加點(diǎn)的現(xiàn)象，正所謂“欲速則不達(dá)”，時間的緊迫性限制設(shè)計(jì)師對設(shè)計(jì)問題的深度思考與解決，設(shè)計(jì)質(zhì)量得不到保障，因此設(shè)計(jì)質(zhì)量問題難免頻頻出現(xiàn)。
（3）只重視施工階段而不重視設(shè)計(jì)階段
開發(fā)商普遍對項(xiàng)目施工階段比較重視。他們普遍存在的一個錯覺是：工程成本主要含在施工階段的“一磚一瓦”中，加強(qiáng)工程施工監(jiān)控，就可大量降低成本。為了做到這一點(diǎn)，開發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血，采取多種措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查，安排施工全過程材料采購的監(jiān)控。為了訂購“便宜”的材料，開發(fā)商親自出馬去“貨比三家”等等。然而，項(xiàng)目結(jié)束，大樓建成之際，開發(fā)商清點(diǎn)“戰(zhàn)果”，卻往往發(fā)現(xiàn)一番心血并沒有使成本造價(jià)有多少下降。因?yàn)殚_發(fā)商忽視了對設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)成本控制，很少或幾乎不對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行目標(biāo)成本造價(jià)設(shè)計(jì)限額約束。
由上可見，房企要想在競爭中生存，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本造價(jià)，特別是應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從各規(guī)劃及建筑、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、給排水、供配電等各專業(yè)入手，從各個環(huán)節(jié)入手，運(yùn)用專業(yè)知識，嚴(yán)格控制成本，要像擠海綿一樣地把所有成本鏈中多余“水份”擠出來，盡量節(jié)約每一分錢，才能創(chuàng)造更大的項(xiàng)目價(jià)值和利潤。
據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)揭示，地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本中平均83%為有效費(fèi)用，其余的17%均是無效費(fèi)用，而其中施工階段可以控制的部分不足無效成本的10%。
案例一：隱形浪費(fèi)的消除
某設(shè)計(jì)公司完成的600萬平米住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，僅鋼筋購置費(fèi)一項(xiàng)用資3.42億元，經(jīng)驗(yàn)測算用鋼指標(biāo)較大，超出經(jīng)驗(yàn)估值。業(yè)主解除了合同設(shè)計(jì)單位后重新委托一家資質(zhì)、信譽(yù)、能力良好的設(shè)計(jì)單位，其結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)人員優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案，精心結(jié)構(gòu)計(jì)算，完成的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成果經(jīng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)詳細(xì)計(jì)算鋼筋用量，鋼筋購置費(fèi)1.98億元，僅用鋼資金一項(xiàng)就節(jié)省建設(shè)投資1.44億元。該開發(fā)商支付了設(shè)計(jì)公司1800萬元設(shè)計(jì)費(fèi)用，避免了1.44億元（相當(dāng)于8倍設(shè)計(jì)費(fèi)）的隱性投資浪費(fèi)——類似于水電管線的非合理布置，“肥梁胖柱”的混凝土用量增加，不科學(xué)的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，非簡約式的采暖系統(tǒng)布局，結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)方案中的非必要超挖，用電負(fù)荷的超功能計(jì)算，建筑用材的不當(dāng)選取等。諸多“隱性浪費(fèi)”在建筑設(shè)計(jì)中隨處可見，而這種“隱性浪費(fèi)”很難被人們發(fā)現(xiàn)，也不會引起人們的足夠重視。
在竣工驗(yàn)收座談會上，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期開發(fā)的人員感慨地說：設(shè)計(jì)費(fèi)用在建筑安裝工程成本中占有很小的百分比，而正是這占有很小百分比的設(shè)計(jì)單位去完成全過程的建安設(shè)計(jì)成果，過度壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用，過短的設(shè)計(jì)周期，挫傷了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作熱情，擠掉了設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)優(yōu)化時間，換回了數(shù)倍設(shè)計(jì)費(fèi)用等值的“隱性浪費(fèi)”。
案例二：絕對值高出3億元
某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，總體規(guī)劃審批后根據(jù)開發(fā)商的資金條件，分兩期設(shè)計(jì)、建設(shè)與銷售：一期32萬平米，二期20萬平米。一期開盤后銷售狀況不好，大多客戶反映戶型問題，施工質(zhì)量問題，使用功能與平面布局不協(xié)調(diào)等等。開發(fā)商更換了設(shè)計(jì)單位，重新委托二期設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目，該設(shè)計(jì)單位選派了最強(qiáng)設(shè)計(jì)人員組成專項(xiàng)設(shè)計(jì)小組，認(rèn)真研討和總結(jié)一期項(xiàng)目設(shè)計(jì)失敗的教訓(xùn)，通過一系列的精心組織、精心設(shè)計(jì)、精心計(jì)算，最終完成的設(shè)計(jì)成果在整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于一期基礎(chǔ)上呈現(xiàn)良好狀態(tài)。一期項(xiàng)目建造投資浪費(fèi)9600萬元（較經(jīng)驗(yàn)值）；二期項(xiàng)目建造投資較一期節(jié)省6000萬元；二期銷售收入高出一期1500元/平米，絕對值高出3個億。
以上案例證明，合理優(yōu)化的建筑設(shè)計(jì)不但可以節(jié)約項(xiàng)目造價(jià)成本，還可以為開發(fā)商創(chuàng)造溢價(jià)價(jià)值，對建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)來說，設(shè)計(jì)是生產(chǎn)力，設(shè)計(jì)是價(jià)值、利潤的創(chuàng)造與奉獻(xiàn)者。