房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格分析
房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格分析
1.評(píng)估價(jià)格形成方法房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評(píng)估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價(jià)格測(cè)算式和估價(jià)技術(shù)路線，并且眾所周知評(píng)估價(jià)格是對(duì)應(yīng)特定估價(jià)目的、對(duì)應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。
2.評(píng)估價(jià)格形成的假設(shè)前提估價(jià)假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格存在顯著的區(qū)別。
3.評(píng)估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類型隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭?，并且在住房商品化過(guò)程中形成了我國(guó)特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時(shí)，房改房入市使房改房融入了市場(chǎng)。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過(guò)程中涉及土地出讓金和收益分配問(wèn)題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購(gòu)買的已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價(jià)的1%。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價(jià)格水平。
4.評(píng)估價(jià)格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)態(tài)成本過(guò)程房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物的形成過(guò)程，也是其價(jià)值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過(guò)程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋及附屬工程開發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物上。在以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，商品房包括按剩余年限計(jì)算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價(jià)的10%或房改成本價(jià)的1%的差額，而此時(shí)，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時(shí)，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額(包含于房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格中)又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的原則分析作為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價(jià)格形成。運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，
明確房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果。
(l)公平原則房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估必須以公正為基本前提;充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用。
(2)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實(shí)際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計(jì)價(jià)，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。
(3)快捷性原則從開發(fā)程序看，房屋拆遷(包括價(jià)格評(píng)估、拆遷實(shí)施等)所花費(fèi)時(shí)間的長(zhǎng)短將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期;同時(shí)，房屋拆遷評(píng)估往往又是批量性的，因此，在滿足估價(jià)精度要求前提下，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法的快捷性顯得尤為重要。
(4)政策性原則貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項(xiàng)政策性。強(qiáng)制性很強(qiáng)的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是以市場(chǎng)公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠(chéng)實(shí)無(wú)欺并有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價(jià)值。