房地產(chǎn)造價(jià)控制應(yīng)貫穿于地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，只有對(duì)決策設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工與后評(píng)價(jià)四個(gè)階段進(jìn)行有效控制，才能提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資效益。
1.決策與設(shè)計(jì)階段決策與設(shè)計(jì)
此階段是工程造價(jià)管理控制的重要階段，影響著工程造價(jià)中80%—90%的工程投資。因此，在此環(huán)節(jié)要抓好兩大要點(diǎn)：
一是造價(jià)管理應(yīng)轉(zhuǎn)向以決策設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)。傳統(tǒng)的造價(jià)管理將施工階段作為造價(jià)控制的重點(diǎn)，但是，決策階段對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平、建設(shè)地點(diǎn)、工藝、設(shè)備等的選擇是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響著設(shè)計(jì)、施工等階段工程造價(jià)的確定與控制是否科學(xué)、合理的問(wèn)題，因此。應(yīng)該將決策設(shè)計(jì)階段作為造價(jià)控制的重點(diǎn)。
二是要主動(dòng)控制。傳統(tǒng)的方法是立足于調(diào)查—分析一決策基礎(chǔ)上的偏離一糾偏—再偏離一再糾偏的被動(dòng)控制方法，不能使已發(fā)生的偏離消失，主動(dòng)控制立足于主動(dòng)采取預(yù)防措施，盡可能減少或避免投資偏差的產(chǎn)生，能動(dòng)地影響項(xiàng)目實(shí)施，主動(dòng)地控制項(xiàng)目投資。如何在決策和設(shè)計(jì)階段做好工程造價(jià)管理和控制工作，文章提出應(yīng)從三方面入手。
1.1 推行限額設(shè)計(jì)
按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，再按照初步設(shè)計(jì)的概算造價(jià)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，然后按照施工圖預(yù)算對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的各個(gè)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件作出決策。出圖前預(yù)算人員應(yīng)概算鋼筋用量是否在合理范圍內(nèi)（與市內(nèi)類(lèi)似結(jié)構(gòu)工程相比），使結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)更合理，明確設(shè)計(jì)要求，細(xì)化設(shè)計(jì)內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)通過(guò)設(shè)計(jì)概算，使工程造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)，對(duì)采用新技術(shù)、新工藝降低設(shè)計(jì)工程造價(jià)的給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。
1.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
據(jù)研究分析，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1%以下，但這一少于1%的費(fèi)用對(duì)投資的影響卻在35%—75%以上。單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)中，建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇以及建筑材料的選用對(duì)投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置、進(jìn)深與開(kāi)間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類(lèi)型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滿(mǎn)足同樣功能的條件下，若技術(shù)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，則可降低工程造價(jià)5%—10% ，甚至可達(dá)10%—20%。在翡翠園的基礎(chǔ)選型時(shí)，根據(jù)地質(zhì)條件采用樁基形式，當(dāng)時(shí)對(duì)采用機(jī)械鉆孔灌注樁、靜壓樁、人工挖孔樁進(jìn)行了反復(fù)對(duì)比：機(jī)械鉆孔灌注樁在費(fèi)用上不確定因素較多，由于機(jī)械鉆孔樁單價(jià)是以充盈系數(shù)1.3為基數(shù)計(jì)算的，實(shí)際施工中土質(zhì)不好時(shí)可能會(huì)達(dá)到2.0，因此，其綜合單價(jià)要比人工挖孔樁高出30%，另外，一般攪拌抽出的泥漿在施工場(chǎng)地內(nèi)不能隨便放置，要砌泥漿池，這就又增加了費(fèi)用支出；人工挖孔樁在樁長(zhǎng)20m時(shí)建議采用機(jī)械鉆孔樁。經(jīng)多次分析論證，最后確定在翡翠園采用人工挖孔樁為主要基礎(chǔ)形式，結(jié)算后證明這個(gè)方案經(jīng)濟(jì)合理，既縮短了工期，又降低了造價(jià)。
1.3 審圖階段
在審圖階段應(yīng)多采納各方意見(jiàn)，加強(qiáng)圖紙會(huì)審、審核、校對(duì)，如提出取消車(chē)庫(kù)底板鋼筋和復(fù)雜的裝飾線(xiàn)條等內(nèi)容，這對(duì)降低工程造價(jià)有實(shí)質(zhì)性意義。
2.招投標(biāo)階段
2.1 招標(biāo)文件的編制
招標(biāo)文件作為招投標(biāo)過(guò)程乃至工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的綱領(lǐng)性文件，是整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵。一個(gè)不完善的招標(biāo)文件，會(huì)給日后的施工管理與造價(jià)控制帶來(lái)麻煩和糾紛，引起索賠。業(yè)主在招標(biāo)時(shí)，要對(duì)大宗材料采用“甲供材料”這種方式，將材料的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中，但其對(duì)“甲供材料”的數(shù)量和單價(jià)都必須作出明確的說(shuō)明。另外，重視招標(biāo)答疑，對(duì)業(yè)主平整場(chǎng)地的土方標(biāo)高，承包商自行購(gòu)買(mǎi)廚衛(wèi)用具和燈具、裝飾材料的檔次、品牌、型號(hào)、功能、技術(shù)要求均需作描述，并要求承包商在施工前必須提供樣品，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后才能施工。對(duì)這些問(wèn)題的答復(fù)，一是要慎重，要充分考慮到對(duì)造價(jià)的影響；二是要明確，不要留下結(jié)算糾紛的隱患。
2.2 工程量清單的編制與調(diào)整
工程量清單作為投標(biāo)計(jì)價(jià)的依據(jù)，是整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)控制的核心內(nèi)容。承包商按清單提供的工程量計(jì)價(jià)，使各投標(biāo)方站在同一平臺(tái)上，從而避免了傳統(tǒng)的價(jià)量分離和對(duì)圖紙理解不一。應(yīng)計(jì)算出工程量不同的弊病，工程量清單編制的每一個(gè)子目的工作內(nèi)容與工作要求應(yīng)表述準(zhǔn)確完整，做到分項(xiàng)不錯(cuò)不漏、不留缺口。招投標(biāo)階段產(chǎn)生的清單單價(jià)，將成為施工階段造價(jià)控制的重要工具。工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)中所允許的承包商不平衡報(bào)價(jià)，是指承包商在保持總價(jià)不變的情況下，調(diào)低某些分項(xiàng)的單價(jià)。同時(shí)提高另外一些分項(xiàng)單價(jià)，以期達(dá)到在施工中運(yùn)用高索賠策略追加更多工程造價(jià)或盡早收回工程款的目的。
3.施工階段
施工階段主要是對(duì)工程變更的管理和監(jiān)控，需堅(jiān)持一條原則：先算后改，權(quán)衡利弊。在施工過(guò)程中，對(duì)主材的使用不能隨意變更。很多承包商為了獲得更高的利潤(rùn)，在施工過(guò)程中極力推薦發(fā)包方變更裝修標(biāo)準(zhǔn)。由于現(xiàn)階段建筑市場(chǎng)活躍，建筑材料品種繁多、來(lái)源廣泛且價(jià)格變化快、差異大，變更的主材價(jià)格容易失真，這就必定會(huì)造成工程造價(jià)的上漲。
為降低工程造價(jià)，業(yè)主一要查看承包商的材料報(bào)審表和報(bào)價(jià)單。檢查原始憑證的真實(shí)性、合理性；二要到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)材料的品牌、規(guī)格、數(shù)量、型號(hào)。建設(shè)單位應(yīng)廣泛掌握建材行情，多進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)品牌材料或特殊材料應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)，做好價(jià)格簽證，只有在確認(rèn)價(jià)格后才能變更設(shè)計(jì)并開(kāi)始施工，否則會(huì)給工程結(jié)算留下隱患。任何工程的變更都會(huì)對(duì)工期、造價(jià)造成影響，特別是已施工完成或部分完成后由于變更引起的拆除重做更是不可取。它必然造成工程造價(jià)的提高。如果是由于安全或功能方面不能滿(mǎn)足要求而變更，則必須嚴(yán)格按變更程序進(jìn)行。任何涉及工期、造價(jià)的變更內(nèi)容須經(jīng)業(yè)主同意，具備原設(shè)計(jì)方出具的施工圖紙，并就工期和造價(jià)達(dá)成共識(shí)或原則性意見(jiàn)及形成記錄之后，才能進(jìn)行施工。這樣，才能保證工程價(jià)款的合理、準(zhǔn)確。
4.竣工和后評(píng)價(jià)階段
竣工結(jié)算是工程造價(jià)合理確定的重要依據(jù)，無(wú)論是承包單位還是業(yè)主都十分重視工程價(jià)款的審核結(jié)算；同時(shí)，竣工結(jié)算的審核也是控制投資的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一階段，要求預(yù)算人員對(duì)工程量計(jì)算、預(yù)算定額套用、取費(fèi)合理性的審查，以及變更簽證、索賠條款、不可抗力因素的分析等都必須認(rèn)真、仔細(xì)，并且還要與工程各有關(guān)部門(mén)緊密配合，并做到：將經(jīng)過(guò)優(yōu)化的設(shè)計(jì)圖紙和經(jīng)過(guò)認(rèn)可的設(shè)計(jì)變更整理成規(guī)范的竣工圖；與結(jié)算有關(guān)的問(wèn)題都在招標(biāo)文件中做明確規(guī)定并寫(xiě)入施工合同；經(jīng)過(guò)審查的現(xiàn)場(chǎng)簽證資料整理裝訂成冊(cè)等等。
后評(píng)價(jià)是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合性評(píng)價(jià)，其主要內(nèi)容有三點(diǎn)。一是要充分重視施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位等各方的意見(jiàn)和建議，集思廣益，分析造價(jià)控制如何在各環(huán)節(jié)得到有效銜接，如何有效防范價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等，真正達(dá)到工程造價(jià)由被動(dòng)控制向主動(dòng)控制轉(zhuǎn)化的目的，并防止“三超”情況的出現(xiàn)。
二是數(shù)據(jù)資料的積累、分析和整理歸類(lèi)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)施工到交房投入使用，經(jīng)歷了較長(zhǎng)的建設(shè)周期，在各個(gè)環(huán)節(jié)積累了較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)生了大量有關(guān)工程造價(jià)的數(shù)據(jù)資料。應(yīng)認(rèn)真細(xì)致地對(duì)待這些數(shù)據(jù)資料，通過(guò)與實(shí)際的聯(lián)系分析、篩選，得出影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素，還可建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，為今后搞好其他工程的造價(jià)控制作相應(yīng)的鋪陳。
三是對(duì)后評(píng)價(jià)階段工程造價(jià)的工作。一方面要總結(jié)在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期有效控制、全面管理造價(jià)的經(jīng)驗(yàn)；另一方面分析自身在全方位控制造價(jià)方面的不足之處，盡可能找出因主觀原因而影響全過(guò)程造價(jià)管理的因素，不斷發(fā)現(xiàn)、解決存在問(wèn)題，有效地控制造價(jià)。