智能樓宇是指對建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個基本要素以及通過它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，運用系統(tǒng)工程的觀點進(jìn)行優(yōu)化組合（系統(tǒng)集成），來提供一個投資合理的，具有高效、舒適、安全、方便環(huán)境的建筑物。
智能樓宇應(yīng)滿足兩個基本要求，達(dá)到四個主要目標(biāo)、實現(xiàn)三項服務(wù)功能。
（1）兩個基本要求
1）對樓宇管理者來說，智能樓宇應(yīng)當(dāng)有一套管理、控制、運行、維護(hù)和通信設(shè)施，花較少的經(jīng)費便能夠及時地與外界取得聯(lián)系（如消防隊、醫(yī)院、安全保衛(wèi)機(jī)關(guān)、新聞單位等）。
2）對樓宇的使用者來說，有一個有利于提高工作效率、有利于激發(fā)人的創(chuàng)造性的環(huán)境。
（2）四個目標(biāo)
1）能夠提供高度共享的信息資源；
2）確保提高工作效率和舒適的工作環(huán)境；
3）節(jié)約管理、運行費用，達(dá)到短期投資長期受益的目標(biāo)；
4）適應(yīng)管理工作的發(fā)展需要，做到具有可擴(kuò)展性、可變性，適應(yīng)環(huán)境的變化和工作性質(zhì)的多樣化。
（3）三項服務(wù)功能
1）安全服務(wù)功能，包括：
?、俜辣I報警；
?、诔鋈肟诳刂疲?br>?、坶]路電視監(jiān)視；
?、鼙０惭哺芾?；
?、蓦娞莅踩c運控；
?、拗芙绶佬l(wèi)；
?、呋馂?zāi)報警；
⑧消防；
?、釕?yīng)急照明；
?、鈶?yīng)急呼叫。
2）舒適服務(wù)功能，包括：
?、倏照{(diào)通風(fēng)；
?、诠?；
③給排水；
?、茈娏?yīng)；
⑤閉路電視；
⑥多媒體音響；
?、咧悄芸?；
?、嗤＼噲龉芾?；
?、狍w育、娛樂管理。
3）便捷服務(wù)功能，包括：
?、俎k公自動化系統(tǒng)；
?、谕ㄐ抛詣踊到y(tǒng)；
?、塾嬎銠C(jī)網(wǎng)絡(luò)；
?、芙Y(jié)構(gòu)化綜合布線；
⑤商業(yè)服務(wù)；
⑥飲食業(yè)服務(wù)；
?、呔频旯芾?。
（4）四個基本組成
樓宇在物理上可分為四個基本組成部分：結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理。
1）結(jié)構(gòu)——建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)；
2）系統(tǒng)——智能化系統(tǒng)；
3）服務(wù)——住、用戶需求服務(wù)；
4）管理——物業(yè)運行管理。
這四個基本組成部分缺一不可，它們既相互關(guān)聯(lián)、又互相依存，組成一個完整一致的智能樓宇體系。
對智能樓宇系統(tǒng)的功能設(shè)計是一個系統(tǒng)集成設(shè)計，它需要設(shè)計者知識面寬、具有系統(tǒng)工程設(shè)計思想，而且要有較高的組織、協(xié)調(diào)能力。在建設(shè)上把樓宇自動化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)和分離的設(shè)備、功能、信息等綜合集成到一個相互關(guān)聯(lián)、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的系統(tǒng)中，巧妙靈活地運用現(xiàn)有的先進(jìn)技術(shù)，使其充分發(fā)揮作用和潛力；要能夠把多學(xué)科的科技人員組織協(xié)調(diào)起來，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一步調(diào)，為著一具體目標(biāo)工作。
在進(jìn)行智能樓宇的功能設(shè)計時，必須對整個樓宇的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理四個方面綜合考慮，將語音、數(shù)據(jù)、圖像及監(jiān)控信號等，經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃，綜合在結(jié)構(gòu)化的布線系統(tǒng)里。它牽涉多系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)配合，防止系統(tǒng)整體結(jié)構(gòu)混亂，系統(tǒng)分離脫節(jié)，服務(wù)缺乏保證，管理功能不全，給出樓宇的擁有者在經(jīng)濟(jì)上造成浪費和損失。
由于智能樓宇相對復(fù)雜，因此，對集成商的要求也比較高。它要求系統(tǒng)集成商要擁有自己的技術(shù)隊伍。辦公自動化應(yīng)用產(chǎn)品和開發(fā)隊伍，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用開發(fā)和網(wǎng)絡(luò)工程施工隊伍，動力電力設(shè)計、敷設(shè)隊伍，并且有一個樓宇控制設(shè)備的生產(chǎn)商為后盾，才能構(gòu)成系統(tǒng)集成。
智能樓宇的系統(tǒng)集成商應(yīng)該是具有雄厚技術(shù)實力的研究開發(fā)實體單位，也應(yīng)具有相當(dāng)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實力，并且應(yīng)保證與樓宇擁用者有長期合作，以提供可靠的長期服務(wù)，從而使業(yè)主無后顧之憂。