在建設(shè)工程當(dāng)中有一個(gè)時(shí)常發(fā)生的情況就是墊資施工，對(duì)于墊資這并不是屬于一種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的情況，在墊資施工之后難免的會(huì)有一些意外的事故發(fā)生。
一、如何有效防范墊資風(fēng)險(xiǎn)
第一，要對(duì)建設(shè)單位資信進(jìn)行嚴(yán)格的資信調(diào)查。
如果是首次合作的建設(shè)單位要更加小心，必要時(shí)請(qǐng)律師和會(huì)計(jì)師做盡職調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容包括開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)性和建設(shè)單位的注冊(cè)情況，特別是注冊(cè)資金的額度，這是對(duì)外承擔(dān)責(zé)任能力的基礎(chǔ);調(diào)查項(xiàng)目資金的來(lái)源以及到位情況、注重既往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、履約能力以及社會(huì)信譽(yù)等各方面情況的綜合調(diào)查。
第二，爭(zhēng)取在合同條款中約定建設(shè)單位工程款支付擔(dān)保。
可以是各種形式的(包括抵押、質(zhì)押或保證)，如果有擔(dān)保，對(duì)施工企業(yè)墊資款的回收是極其有利的。這個(gè)條款雖然在目前條件下還比較難以爭(zhēng)取，但是并非不可能，而一旦爭(zhēng)取到則企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低。目前北京已經(jīng)有地方立法及政府規(guī)章對(duì)此作出明確規(guī)定，己經(jīng)明確該項(xiàng)制度，施工企業(yè)可以積極努力，爭(zhēng)取在合同條款中將這一內(nèi)容固定下來(lái)。
第三，深化中間結(jié)算，不放松竣工結(jié)算。
建筑工程的結(jié)算周期很長(zhǎng)，工程造價(jià)的爭(zhēng)議常導(dǎo)致拖欠款債權(quán)不落實(shí)，使施工企業(yè)訴訟無(wú)據(jù)。因此，按照國(guó)際慣例，加強(qiáng)工程進(jìn)度款的中間結(jié)算就顯得尤為重要，中間結(jié)算可以使承包人處于比較公平的地位，且施工過程中的材料比較容易保全。強(qiáng)調(diào)工程進(jìn)度款的中間結(jié)算，并不意味著可以放松竣工結(jié)算?？⒐すこ痰耐锨房畹娘L(fēng)險(xiǎn)性是很大的，必須在竣工后按照合同約定及時(shí)辦理竣工結(jié)算。作為施工企業(yè)，首先要收集并整理好原始憑據(jù)，保存好各項(xiàng)簽證，抓緊建設(shè)方實(shí)物供料的結(jié)算和已付工程款的核對(duì)，為竣工結(jié)算創(chuàng)造條件;竣工拖欠一旦發(fā)生，清理催討要落實(shí)到個(gè)人，并輔以對(duì)責(zé)任人考核的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。
第四，對(duì)特殊的房產(chǎn)項(xiàng)目采取特殊的措施。
房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)口業(yè)主如不能按照合同約定支付工程款，或預(yù)測(cè)到其未來(lái)付款可能有困難的，施工單位應(yīng)當(dāng)與其先簽訂成本價(jià)回購(gòu)房合同，后針對(duì)回購(gòu)房合同簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確購(gòu)房不是目的，待建設(shè)單位工程款還清后釋放回購(gòu)房。也采取其他擔(dān)保措施，防止業(yè)主在施工過程中完全銷售建筑物，使得施。’l企業(yè)無(wú)法行使優(yōu)先受償權(quán)。
第五，工程款優(yōu)先受償權(quán)是施工企業(yè)的法定權(quán)利。
但適用合同法的該項(xiàng)權(quán)利，施工企業(yè)必須在履約過程中為此適用創(chuàng)造充分的條件，履行自己相應(yīng)的義務(wù)。即工程竣工后28天內(nèi)向業(yè)主遞交工程竣工報(bào)告及竣工驗(yàn)收資料;發(fā)包人確認(rèn)后的28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交結(jié)算報(bào)告;發(fā)包人逾期不結(jié)算的承包人應(yīng)當(dāng)向其發(fā)出催款函。與發(fā)包人協(xié)商就其承建的。工程折價(jià)或申請(qǐng)法院拍賣，其價(jià)款優(yōu)先受償。
二、墊資手續(xù)流程
1、借款人貸款前咨詢：填寫住房抵押申請(qǐng)書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù);購(gòu)建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
2、銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。
3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。
4、借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。
5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
三、墊資期限
一般個(gè)人的期限都是短期的，最長(zhǎng)為1年；采用按月付息，一次性還本的還款方式，沒有逐月分期還款。