售后返租是指房地產(chǎn)開發(fā)商在出售樓盤時，向買房承諾在約定的時間內(nèi)，賣方可以將店鋪代理出租給他人或者自己承租，這種模式貌似對投資者來說是有好處的，但是實(shí)際上風(fēng)險比較大，一般適用于大型封閉式商場，包含了房屋買賣合同關(guān)系等多層法律關(guān)系。
一、什么是售后返租
所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后的一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營。
“投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，從投資風(fēng)險角度來看，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實(shí)際上，只不過是開發(fā)商玩?！把蛎鲈谘蛏砩稀钡陌褢?。
這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，即典型的“售后返租”，適用于大型封閉式商場?，F(xiàn)在更多的操作模式是通過委托第三方經(jīng)營管理公司，開發(fā)商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶?！笆酆蠓底狻笨此颇茉谕顿Y者和開發(fā)商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風(fēng)險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。
二、售后返租是非法集資嗎
（一）這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。現(xiàn)在更多的操作模式是通過委托第三方經(jīng)營管理公司，開發(fā)商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶。
（二）根據(jù)《刑法》及《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)司法解釋，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪；如果以非法占有為目的，以“售后返租”方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法占有為目的，以簽訂“售后返租”為內(nèi)容的合同作為手段，騙取對方當(dāng)事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪；如果以“售后返租”為手段虛構(gòu)事實(shí)詐騙公私財物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。
三、售后返租中的法律關(guān)系
售后返租可能涉及多方主體，如開發(fā)商、運(yùn)營商、擔(dān)保人、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，因此售后返租中包含了多層的法律關(guān)系，主要有如下幾種：
（一）房屋買賣合同關(guān)系
開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割為小單元對外出售，投資者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，雙方建立房屋買賣合同關(guān)系。房屋買賣合同關(guān)系是售后返租的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他法律關(guān)系均基于此。
（二）房屋租賃合同關(guān)系
開發(fā)商在投資者購買商業(yè)地產(chǎn)后，自行或指定另外的經(jīng)營管理公司與投資者簽訂租賃合同，約定投資者將所購買的商業(yè)地產(chǎn)出租給開發(fā)商或經(jīng)營管理公司。開發(fā)商或經(jīng)營管理公司通過返租的方式從所有投資者手上獲得商業(yè)地產(chǎn)的整體承租權(quán)，并對外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。
（三）委托經(jīng)營關(guān)系
開發(fā)商或者經(jīng)營管理公司也可能視項目實(shí)際情況采取委托經(jīng)營的方式，即投資者與開發(fā)商或經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營合同，由投資者授權(quán)委托開發(fā)商或經(jīng)營管理公司經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。
（四）擔(dān)保合同關(guān)系
有些開發(fā)商為增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)吸引力，打消投資者對經(jīng)營風(fēng)險的疑慮，增強(qiáng)投資者的投資信心，往往會尋找專業(yè)擔(dān)保公司或者銀行介入，為投資者的收益提供擔(dān)保，實(shí)際上這也是開發(fā)商的營銷手段之一。
（五）轉(zhuǎn)租合同關(guān)系
開發(fā)商或經(jīng)營管理公司在獲得投資者購買的商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)后，通常會對外進(jìn)行統(tǒng)一招商，通過轉(zhuǎn)租商業(yè)地產(chǎn)的方式引進(jìn)商家的進(jìn)駐，因此，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營者與開發(fā)商或經(jīng)營管理公司之間又構(gòu)成轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系。
（六）其他法律關(guān)系
售后返租中還存在其他的法律關(guān)系，如物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、開發(fā)商與經(jīng)營管理公司之間的委托關(guān)系、承包經(jīng)營等。
綜上所述，售后返租是指房地產(chǎn)開發(fā)商在出售樓盤時，向買房承諾在約定的時間內(nèi)，賣方可以將店鋪代理出租給他人或者自己承租。以上就是由小編整理收集的關(guān)于什么是售后返租的法律知識。如果您還有其他問題的，歡迎咨詢律師。